משכנתא לדירה ראשונה

מחירי הדיור בישראל גבוהים מאוד ולא מראים מגמת ירידה מהותית, אך הציבור הישראלי – כולל זוגות צעירים ומשפחות צעירות כמובן – עדיין רוצה ושואף לרכוש דירות למגורים, זאת למשל בעזרת משכנתא לדירה ראשונה. מדובר על אחת העסקאות הפיננסיות המשמעותיות והגדולות ביותר בחייכם, כאשר במציאות שוק הנדל"ן כיום, הנושא מורכב ומבלבל אף יותר – לכן אספנו עבורכם את כל המידע וריכזנו אותו במדריך שימושי ועדכני לגבי נטילת המשכנתא לדירה הראשונה שלכם.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ למשכנתא לדירה ראשונה

הרגולציה מקשה אפילו יותר על קבלת משכנתא לדירה ראשונה

בעבר הלא רחוק, מחירי הדירות עדיין היו גבוהים מאוד, אך היה ניתן לקבל הלוואת משכנתא בשיעור מימון גבוה מאוד ולעיתים עד 95% מימון, זאת לצד אפשרויות לנטילת מסלולי הלוואה התואמים לריבית הנמוכה במשק הישראלי – עובדות שכמובן כללו סיכון ארוך טווח ללווים. אך בשנים האחרונות המפקח על הבנקים בבנק ישראל – הרגולטור האחראי על הבנקים למשכנתאות – פרסם שורת תקנות חדשות ומגבלות על שוק המשכנתאות. כל אלו יצרו קושי לקבל משכנתא רלבנטית לרכישת דירה ראשונה.

הרגולציה הגוברת הזו אינה מיועדת למנוע מאנשים לרכוש דירות כמובן אלא מיועדת להגן על לווי המשכנתאות ועל הבנקים המלווים – השאיפה המרכזית היא למנוע משבר סאב פריים כפי שהיה בארה"ב ב-2008. משכנתאות בשיעור מימון גבוה מאוד הן מסוכנות לשני הצדדים וריבית נמוכה היום יכולה יחסית מהר לעלות ולגרור התייקרות אדירה בהחזרי המשכנתא למשל.

התנאים הכלליים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

• שיעור המימון המרבי שבנק ישראל מתיר כיום למשכנתא לדירה ראשונה הוא: 75%. יש צורך להביא לפחות 25% הון עצמי לרכישת הדירה.
• ניתן לקחת משכנתא במסלול ריבית המשתנה בכל תקופה הקצרה מ-5 שנים רק עד מקסימום של 33% מסך כל המשכנתא, זה כולל משכנתאות על בסיס הפריים.
• ניתן לקחת משכנתא במסלול ריבית משתנה – בהם הריבית משתנה בתקופות של מעל 5 שנים – רק עד מקסימום 66.7% מסך כל ההלוואה.
• אסור שהחזר המשכנתא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה החודשית של הלווים. זאת לצד בחינה פנימית של הבנק המלווה לגבי יכולת ההחזר.
• המשכנתא יכולה להיות עד מקסימום 30 שנה.

האם יש הטבות למשכנתא לדירה ראשונה?

המדינה והבנקים מציעים הטבות מסוימות עבור משכנתא לדירה ראשונה, אלו כוללות למשל:

• זכאות למשכנתא: הלוואות הזכאות ניתנות מטעם המדינה למי שעמד בקריטריונים מסוימים ומשיג ציון המקנה את ההטבה. הלוואת הזכאות היא הלוואה בריבית של 3% לשנה לרכישת דירת מגורים ראשונה. הלוואות הזכאות צמודות למדד ואינן כוללות עמלת פירעון מוקדם. ההטבה היא על חלק מהסכום הכולל של הדירה (ברוב מוחלט של המקרים) וסכום ההלוואה המסובסדת נקבע לפי פרמטרים שונים ואישיים.

• לקוחות אשר מגיעים מבנק אחר ופותחים בבנק המלווה גם חשבון עו"ש יכולים לקבל הטבות בדמות הנחה בשיעור הריבית או הטבות פיננסיות אחרות.

• המדינה עצמה מציעה מענק מיוחד של עד 100,000 ש"ח עבור דירות בבנייה רוויה בפריפריה – 60,000 מענק על אזור המגורים ו-40,000 נוספים (מוענקים לקבלן המבצע שנותן הנחה) לסבסוד חלק מעלויות התשתיות של הדירה.

הבדלים בין משכנתא לדירה או בית יד שנייה לבין משכנתא לבנייה עצמית של בית פרטי

למרות שמהות העסקה די דומה סה"כ, יש הבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה שרוכשים מקבלן או לקניית בית פרטי יד שנייה בין משכנתא לרכישת קרקע ובנייה עצמית של הבית. ניתן עקרונית לקחת משכנתא נפרדת רק למרכיב רכישת הקרקע ולפני תחילת הבנייה – כשאין עוד בית פיזי לשעבד. משכנתא לבנייה עצמה מחייבת הצגת אישורי בנייה ותכנית מפורטת. ההבדל העיקרי הוא שבבנייה עצמית כספי המשכנתא מתקבלים לרוב בשלבים ובהתאם להתקדמות בבנייה, לא סכום גדול אחד אלא מספר שחרורים לאורך זמן.

ההבדלים בתנאים בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא לדירה שניה או למשפרי דיור

• משפרי דיור יכולים לקבל מימון מרבי של עד 70% מערך הדירה.
• רוכשי דירה שניה / דירה להשקעה יכולים לקבל מימון של עד 50%.
• דרישות יכולת ההחזר יכולות להשתנות כי מדובר על דירה שניה או נוספת ויש לראות מקור לכיסוי המשכנתא.

ההשלכה על התקציב המשפחתי של משכנתא לדירה ראשונה לעומת משכנתא לדירה להשקעה

גם משכנתא לדירה ראשונה שבה מתגוררים וגם משכנתא לדירה שניה או דירה להשקעה הן הלוואות גדולות ומחייבות מאוד, אך יש הבדלים בהשלכות על התקציב המשפחתי. משכנתא לדירה ראשונה שבה מתגוררים אמנם באה במקום ההוצאה על שכר דירה, אך לרוב מדובר על הוצאה גבוהה יותר וגם על תשלומים גבוהים שנמשכים בשוטף לאורך הרבה שנים. משכנתא לדירה שניה או דירה להשקעה יכולה להיות מכוסה ע"י תשלומי שכר דירה חודשיים של הדיירים בה. משכנתא לדירה ראשונה יכולה להיות ההוצאה הגדולה ביותר של המשפחה ומשכנתא על דירה שניה יכולה להיות מכוסה במלואה בכל חודש ע"י תשלומי שכר דירה.