מהי תוכנית מחיר למשתכן וכיצד דיור למשתכן ישפיע על שוק הדיור בישראל

לאחר ששנים רק שמענו על מחירי הדיור המשתוללים בישראל ועל צעדים פוטנציאליים לצינון עליות המחירים, היום אפשר גם לראות צעדים אופרטיביים ומעשיים בשוק, צעדים שבאמת מקרבים חלק מהזוגות הצעירים בישראל לחלום הדירה. הצעד המרכזי במסגרת מכלול פעולות שמבצע משרד האוצר בהובלת השר משה כחלון ואנשיו הוא תכנית מחיר למשתכן. התכנית כבר יצאה לדרך ופורסמו זוכים ראשונים במכרזים המציעים דירות במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק.

נזכיר בהקשר זה מספר פעולות שבוצעו בעבר וחלקן נסקר על ידינו כגון תוכנית מע"מ אפס בתקופתו של לפיד כשר אוצר וכן הכבדת נטל המס על קניית ומכירת דירות לבעלי יותר מדירה אחת.

סקירה כללית על תכנית מחיר למשתכן בהובלת משרד האוצר

תכנית דיור למשתכן מיועדת להוריד את מחירי הדירות עבור קהל לקוחות שעד היום היה שבוי לחלוטין במחירים האסטרונומיים ובמקרים רבים לא יכול היה להגיע לבעלות על דירה – בעיקר זוגות צעירים. התכנית היא פרי פיתוח והובלה של משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וגורמי ממשלה אחרים. מהותה של התכנית היא לקדם פרוייקטי דיור למשתכן אשר בהם תימכרנה דירות בהנחה גדולה מאוד של כמה מאות אלפי שקלים.

התכנית כוללת כמה צעדים שמטרתם הסופית היא מחיר דירות דיור למשתכן שיהיו נמוכים. צעדים אלו כוללים למשל מכירת הקרקע ליזמים בסבסוד של עד 80% מערך הקרקע, מכרזי מחיר למשתכן קובעים זוכים לפי הקבלן המציע את הדירות הזולות ביותר בהתאם למפרט, הענקת סבסוד בעלויות הפיתוח לקבלנים ומענקים לרוכשי הדירות. כמו כן, התכנית כוללת מתן שיפור התנאים בנטילת משכנתאות, דוגמת הון עצמי נמוך יותר ואפשרות למינוף גבוה יותר לרכישת הדירה.

מכרזים קיימים בתכנית

בראשית 2016 כבר יצאו לדרך כמה מכרזי מחיר למשתכן ואז נבחרו הזוכים בהגרלות – בכל מכרז היו הרבה יותר פונים מאשר דירות זולות ולכן נערכת הגרלה. הדירות הנמכרות במסגרת תכנית דיור למשתכן יכולות להגיע להנחות של 200,000 שקל לפחות לדירה ובמקרים רבים להרבה מעבר לכך. כמה מכרזים שכבר בוצעו או שעומדים לצאת לדרך הם:

• קרית מוצקין – מחיר של 966,342 ₪
• עתלית – 352 דירות ברמות מחיר שעדיין לא נקבעו
• מעלות-תרשיחא – 192 דירות במחיר ממוצע של 736,493 ₪ מענק של 60,000 ₪.
• עפולה – 337 דירות במחיר ממוצע של 600,000 ₪.
• ראש העין – 256 דירות במחיר של כ-975,000 ₪.
• בית דגן – 266 דירות במחיר של כ-1,000,000 ₪.
• ירושלים פסגת זאב – 68 דירות במחיר של 1,024,000 ₪
• ירוחם – כמה פרויקטים במחירים של 680,000-750,000 ₪.

סוגי ומאפייני הנכסים במסגרת התכנית

על פי רוב, הדירות בתכנית מחיר למשתכן אמורות להיות בגודל של כ-100 מ"ר בנוי, עם תוספת של 10 מ"ר מרפסת, 5 מ"ר מחסן וחנייה אחת. התכנית יוצרת פיזור גיאוגרפי רחב בכל רחבי ישראל, אך בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים (לא תהיינה תכניות מחיר למשתכן בתוך תל אביב ובאזורי הביקוש של גוש דן ככל הנראה).

פרטים חשובים על חובות בעלי הדירות במחיר למשתכן

כמובן שישנם קריטריונים מחיר למשתכן ולא כל אחד רשאי לגשת למכרז לרכישת דירה מוזלת. התנאים העיקריים הם:

• אנשים שאין בבעלותם דירה או חלק מדירה ולא הייתה בעלות כזו במשך 6 השנים האחרונות.
• אנשים ללא זכויות על מגרש מגורים משלהם.
• זוגות נשואים או המוכרים כידועים בציבור
• יחידים רק מעל גיל 35.
• הורה עצמאי עם ילד אחד לפחות
• נכים בני 21 ומעלה.
• ישנה עדיפות לזכאים למחיר למשתכן בני המקום אשר מבקשים לרכוש דירה במקום מגוריהם.

פרמטרים שליליים פוטנציאליים

בפועל אין כמעט פרמטרים שליליים פוטנציאליים לתכנית מחיר למשתכן. החשש המרכזי הוא מאיכות בנייה ירודה ואף מסוכנת שתיווצר עקב רצון הקבלנים לחסוך ולמקסם את הרווח גם על הדירות המוזלות האלו. אך בפועל ההוזלה מגיעה בעיקר ממרכיב עלות הקרקע ולאו דווקא ממרכיב איכות הבנייה אשר אמורה לעמוד בסטנדרטים ברורים.

השפעת תכנית מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן למגורים

תכנית מחיר למשתכן בהחלט צפויה לאפשר להרבה יותר אנשים להגיע לחלום הבעלות על דירה בישראל והיא באמת מביאה בשורה לשוק. אך בפועל היא לא צפויה לגרום לירידות מחירים גורפות אלא רק למיתון העליות ושמירה על יציבות מסוימת ברמה הקרובה-בינונית. אימפקט ממשי ייווצר כנראה רק אם יבנו "פתאום" בכל שנה קרוב ל-100,000 דירות עם סבסוד הקרקע והרכישה.