במסגרת המאמצים הממשלתיים לרסן את מחירי הדירות בארץ ולאפשר ליותר יחידים, זוגות ומשפחות להגיע לדירה משלהם, משרדי האוצר והבינוי והשיכון מקדמים כיום במרץ את תכנית מחיר למשתכן עליה כתבנו זה מכבר. כאשר כמה חודשים לאחר השקת התכנית, הממשלה אישרה שדרוגים לתכנית בדמות הקלות בקבלת אחוז מימון גבוהי יותר לזכאים. בכל מקרה רכישת דירה בישראל היא עניין יקר, כך לכשתזדקקו למשכנתא לדירה במחיר למשתכן – עדיף שתכירו את העובדות.
באופן כללי, תכנית מחיר למשתכן כוללת מכירת קרקעות במחירים מיוחדים ליזמים וקבלנים והתחייבות של אותם יזמים למכור את הדירות בפרויקט במחירים הנמוכים ממחירי השוק. מחיר למשתכן כבר פועלת ונמכרו דירות שנמצאות בבנייה, כאשר שיעורי ההנחה על מחירי הדירות מגיעים במקרים רבים לעשרות אחוזים. תכנית מחיר למשתכן מתקיימת בכל רחבי הארץ, בעיקר באזורי הפריפריה. זכאי מחיר למשתכן הם אנשים שאין בבעלותם דירה, כך שעבור רובם זוהי משכנתא לדירה ראשונה וזה הופך את הנושא למבלבל ואף מפחיד יותר.
בנק ישראל בא לקראת זכאי התכנית
אז אמנם במסגרת תכנית מחיר למשתכן אין מסלול ייעודי ומוגדר של משכנתא עם הון עצמי הנמוך מדרישות הסף של בנק ישראל לקבלת משכנתא (מודל כלכלי ברמת סיכון גבוהה יותר כמובן, בעיקר ללווים רוכשי הדירה), אך בנק ישראל בהחלט התקדם צעדים משמעותיים לעבר זכאי התכנית. במאי 2016 בנק ישראל אישר תקנה שבפועל מאפשרת לזכאי מחיר למשתכן לקבל משכנתא במימון של עד 90%, בפועל, אלו משכנתאות ללא הון עצמי הניתנות לאוכלוסיות חלשות. זאת כאשר תקנות קודמות של בנק ישראל קובעות כי שיעור המימון המקסימאלי למשכנתאות יעמוד על 75% משווי השוק של הדירה. אישור זה ניתן גם לזכאים במסגרת תכנית מחיר מטרה.
הצעד המשמעותי הזה הוא פרי יוזמה של משרד האוצר ובנק ישראל גם יחד, במטרה לשפר את הצלחת התכניות הממשלתיות לקידום פתרונות דיור יותר ברי השגה וגם כדי להקל על הרוכשים ולאפשר להם להגיע לחלום הדירה – בעיקר בהתחשב בכך שרבים מהזכאים מגיעים עם סכום נמוך יחסית של הון עצמי, גם עבור רמת המחירים של מחיר למשתכן.
משכנתא 90 אחוז במחיר למשתכן – איך זה עובד?
השינוי שבנק ישראל אישר ומיישם נסמך על אופן חישוב שווי הדירה עבור מתן הלוואת המשכנתא ע”י הבנקים המסחריים. במקום להסתמך על שווי השוק של הדירה או על מחיר המכירה שלה, זכאי מחיר למשתכן יכולים לקבל משכנתא כאשר שווי הדירה נקבע עפ”י הערכת שמאי. שינוי זה מאפשר בפועל לקבל משכנתא 90 אחוז במחיר למשתכן (עד 90%). מכיוון שהערכת השמאי תהיה לרוב גבוהה יותר ממחיר הרכישה בפועל, הרוכשים יוכלו לקבל 90% מימון ולא עד 75% בלבד כמו בעת החישוב הסטנדרטי לפי מחיר הרכישה.
חשוב לציין כי בכל מקרה, שווי הדירה לצורך חישוב שיעור המימון של משכנתא במחיר למשתכן לא יעלה על 1.8 מיליון שקלים. הכוונה היא ששווי הדירה המקסימאלי לפיו תחושב משכנתא לדירה ראשונה במסגרת תכנית מחיר למשתכן לא יעבור 1.8 מיליון שקלים – בין אם לפי הערכת שמאי או שווי הדירה בעת הרכישה (יחושב המחיר הגבוה ביניהם). בכל הפרויקטים שיצאו לביצוע או להגרלות מחירי הדירות נמוכים מסכום זה של 1.8 מיליון שקלים. כמו כן, הרוכשים יחויבו להעמיד לפחות הון עצמי למחיר למשתכן של 100,000 שקלים.
דוגמא: דירה בפרויקט מחיר למשתכן נרכשה בפועל תמורת 1.05 מיליון שקלים, אך הערכת השמאי לפי שווי השוק של דירות דומות באותו אזור נתנה לדירה שווי של 1.4 מיליון שקלים. כך, משכנתא במחיר למשתכן תחושב לפי השווי הגבוה יותר. זה כמובן מאפשר לקבל שיעור מימון מעשי גבוה יותר.
אין ספק שהאפשרות למימון של 90% לדירות ששווין עד 1.8 מליון ש”ח, עשוי להוות חרב פיפיות על אותם זוגות צעירים הרוכשים דירה במסגרת מחיר למשתכן. קיים חשש ממשי שהם לא יעמדו בהחזרי המשכנתא ויאלצו להפרד מהנכס, מה שעשוי להרע את מצבם עוד יותר. בנוסף, כמות גדולה מידי של נכסים למימוש עלולה להביא למשבר המזכיר את הסאב פריים עליו כתבנו בעבר כאן: https://www.citytabu.org.il/?p=585
כבר היום תיקי המשכנתאות של הבנקים נחשבים כתיקים בסיכון גבוה ועל כן הם אוג”חו ונמכרו לציבור. מעניין יהיה לראות את האופן בו יתיחסו הבנקים למשכנתאות ללווים המבקשים ללוות סכומי עתק ללא הון עצמי, בהתאם להנחיות בנק ישראל עליהן פירטנו קודם.
לאור האמור לעיל, אם אתם נמנים על ברי המזל שזכו באחד ממכרזי מחיר למשתכן, מומלץ בחום שלא להכנס להתחייבויות הגדולות מיכולת ההחזר שלכם, על אף האפשרות שנוצרה עבורכם.