בעלי דירות ובתים רבים המבקשים להגדיל את שטח דירתם יכולים לעשות זאת על ידי תוספת בניה. על מנת לעשות תוספת בניה לנכס חשוב לעשות עבודת הכנה יסודית ולהצטייד בכל המסמכים הדרושים. בהגדרה של תוספות בנייה נכללות סגירת מרפסת, בנייה על הגג, ניצול הגג לצרכים שונים, הוספת ממ"ד או חדרי שירות ובניית חדר נוסף הצמוד למבנה הקיים.
מתי מותרת תוספת בנייה?
על פי חוק, לא לכל מבנה ניתן לעשות תוספת בניה. קבלת היתר בנייה עבור תוספת תישקל על ידי הרשויות במקרים הבאים:
- כשלא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בנכס – טרם בניית כל בית או דירה, מתקבל אישור בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במידה ובזמן הבנייה לא נוצל מלוא השטח (או זכויות אחרות) ניתן במועד מאוחר יותר לבקש לנצלן עבור תוספת בנייה.
- עדכון תב"ע – כשבתב"ע (תוכנית בניין עיר) מעודכנת ניתנות זכויות נוספות לבנייה.
- שטח שירות – ניתן להוסיף תוספת בנייה כאשר מדובר בשטח שירות. שטח שירות מוגדר כאחד מן הבאים: מרתף (עד גובה 2.5 מטר), מחסן, חניה, חדר או שטח המשמש לאכסון ותפעול כמו חדר אשפה או חדר ציוד לחימום מים.
- תוספת ממ"ד – לאחר מלחמת המפרץ, הותקנה תקנה אשר מתייחסת לממ"ד כשטח שירות ומטרתה תמרוץ בעלי בתים ודירות להוסיף ממ"ד לנכס. בעקבות התקנה ניתנה אפשרות להוסיף לכל דירה או בית ממ"ד גם אם שטחו אינו כלול באחוזי הבניה המותרים לנכס.
תוספת בניה על הגג
עבור בעלי בתים פרטיים או משותפים ישנה אפשרות של הוספת בניה על גג המבנה. תוספת בנייה על הגג תתאפשר בשני מקרים:
- כאשר תוכנית בניין עיר מעודכנת מאפשרת תוספת בניה על הגג. רוב הרשויות מחזיקות בהיתר מסוג זה.
- כאשר דייר המתגורר תחת הגג מחזיק בבעלות על הגג. במידה והדייר אינו בעליו החוקי של הגג עליו לרכוש אותו. יש לציין כי ניתן לרכוש את הגג בבניין משותף בהסכמה של 75% מן הדיירים בבניין (תשלום יועבר גם לדיירים שלא הסכימו).
חשוב לדעת כי תוספת בנייה על הגג תלויה באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה בה נלקחים בחשבון פרמטרים כגון היקף הבניה, גודל ומשקל הבניה והשפעתה על המבנה הקיים ועוד. במידה והתוספת אינה מתאימה למבנה הספציפי מבחינה הנדסית היא לא תאושר גם אם יש אישור עקרוני לבניה.
תוספת בניה קלה
בניה קלה מתייחסת למבנים שעשויים מחומרים כגון גבס, ברזל, עץ ואלומיניום לעומת בניה רגילה הנעשית תוך שימוש בבטון ובלוק. לשון החוק – " הקמת בנין או חלק ממנו שהחתכים האופיינים של המחיצות הפנימיות וקירות החוץ שלו הם בעלי משקל, ליחידת שטח, הקטן מ- 50 ק"ג למ"ר, והחתכים האופיינים של הרצפות או של התקרות שלו הם בעלי משקל, ליחידת שטח, הקטן מ- 250 ק"ג למ"ר".
חשוב לדעת כי בניה קלה חייבת בהכנת תשתית המקובלת בבניה לסוגיה השונים והקמת ממ"ד (במידה ורלוונטי). על בניה קלה לעמוד בכל חוקי הבניה והתקנות והקמתו של מבנה קל או תוספת בניה קלה כרוכה באישור הרשויות המקומיות. במידה והתוספת תואמת את התב"ע לרוב, לא תהיה התנגדות מצד הרשות המקומית לאשר את בנייתה.
תוספת בנייה בבית משותף
לכל דייר בבית משותף הזכות לערוך שינויים ותוספות בתוך דירתו שלו. החוק מגביל דייר בבית משותף בבואו לערוך שינויים המשפיעים על יתר הדיירים, ייעוד הדירה או חזות הבניין, לשון החוק: " שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזותו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור". כל תוספת בניה בבית משותף אשר חורגת מן האמור לעיל מותנית אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ושל 75% מדיירי הבניין.
סוגיה מקצועית, אבל אמיתית:
האם יש סיכון לבניין משותף בכך שדייר קומת הקרקע קדח לעומק והוריד את רצפת הדירה שלו בערך ב- 60 ס"מ, על מנת להגביה את התקרה? והאם פתח דלת באורך של 4 מטרים בערך בקיר החיצוני של מעטפת הבניין, האם יש בה פגיעה בטיחותית למבנה? המדובר בבניין משותף בן כ- 50 שנים או יותר, בניית בלוקים בעל 4 קומות חוץ מקומות הקרקע.אציין שהדייר פעל ללא היתר בנייה, אבל זה שולי זה לא מה שמטריד, אלא ההשפעה של בנייה "מוזרה" זו.
שלום רות,
קיימת אפשרות כי השינויים אותם ביצע דייר קומת הקרקע יפגעו ביציבות המבנה ובבטיחותו. היה עליו לקבל היתר מראש לאחר שהשינויים שהוא מעוניין לבצע נבחנו ע"י מהנדס בניין וכן לקבל הסכמה מראש מיתר הדיירים.
משלא עשה כן מומלץ כי דיירי הבניין יפנו למחלקת ההנדסה בעריה ע"מ להוועץ בסמכות מקצועית וע"מ לערוך ביקורת מהנדס במבנה במידה שצריך.
לביקורת שכזו עשויות להיות השלכות נוספות על הדייר אשר פעל על דעת עצמו אולם בשל ההיבט הבטיחותי וההשלכות האפשריות על המבנה כולו, מומלץ בחום לפנות לסמכות מקצועית.
גם אצלנו בביניין יש מקרה דומה. שאלתי היא מה מקסימום הזמן שמותר לבנות תוספת בבניין משותף?
ברצוני להוסיף 40 מ"ר על גג בבנין משותף (34 דירות), חשוב לציין כי הגג הינו בבעלותי המלאה מה שלא הבנתי מהמאמר הוא מה זה בדיוק שינוי חזות הבניין? אני הוצאתי תוכנית לפי דרישות התכנון של העירייה,הרי כל שינוי מהווה שינוי חזות האם במקרה שלי אני צריכה הסכמה של 75% מהדיירים?
תודה.
שלום רב,
אנחנו גרים בבית פרטי בתל אביב בעל 3 קומות שהקומה ה3 היא רק חדר אחד וברצוננו להוסיף לחדר הזה עוד חדר עם שירותים ואמבטיה, במה זה כרוך התהליך האם זה בכלל אפשרי?
חשוב לי לציין שעל הקומה התחתונה מתנהל משפט על ירושה אך הקומה השניה והגג הם שלנו
תודה רבה
שלום,
ברצוני לדעת מה אומר החוק בנוגע לבנייה קלה, אני יודע שממ"ד זה משהו שחייב לבנות בקרקע חדשה שנרכשה לטובת מגורים, האם ניתן לבנות ממ"ד + בנייה קלה בלבד?
ברשותי דירה עם גג צמוד בטבו, וכן אישור תבע לבניה על הגג, במידה ובניתי לפי היתר שקיבלתי (בניה נסוגה ) מה בגורל הגג החדש:
1 למי שייך?
2 מי מטפל בגג
3 מה עם זכויות בניה עתידיים? גם כמו תכנית תמ"א 38?
תודה
יש לי הכנה למרתף בשטח כולל של כ 90 מר עם קירות ועמודים יצוקים ואדמה משלובת סלעים שיש להוציא
ברצוני לממש את השלמת בניית המרתף קרי להוציא את חול והסלעים ,לבטן רצפה ולהשלים בנית 2 קירות מעטפת
האם מימוש השלמת בניית המרתף דרושה היתר בניה ?
האם מימוש השלמת בניית המרתף תחשב כשטח שירות הפטור מהיתר בניה?
תודה
יש להורים שלי מרפסת 100 מטר אני מעוניינת לבנות של חדר במרפסת מבנייה קלה בגודל 20 מטר מה אני צריכה לעשות כדי לבצע את הבנייה? והאם אפשר לבנות מחסן במרפסת ? תודה
שלום
אני מתגוררת בדירת גן, בניין חדש שנבנה על ידי קבלן. האם תתאפשר תוספת בניה קלה במידה ונוצלו כל אחוזי הבניה על ידי הקבלן?