השקעה בנדל"ן היא תחום המציע כיום בישראל ובמדינות נוספות בעולם אפשרויות לתשואה מכובדת. בנוסף, השקעה בנדל"ן למגורים מאפשרת לצבור נכס או נכסים פיזיים שניתן להוריש לילדים, היא מאפשרת תוספת הכנסה שוטפת למשק הבית ומהווה מקור הכנסה יציב בשנות הפנסיה. לא פלא איפה שרכישת דירה שניה ונטילת משכנתא לדירות אלה הפכו מאוד נפוצות בשנים האחרונות. מרבית משקי הבית בישראל אינם מסוגלים לגייס בעצמם את ההון הנדרש בכדי לרכוש דירה להשקעה ועליהם להיעזר במימון המגיע בדמות הלוואת משכנתא. שוק הדיור בישראל יקר ומורכב כיום ממגבלות שונות שמטיל הרגולטור וגם הבנקים עצמם. הכנו עבורכם סקירה עדכנית לגבי משכנתא לדירה שניה – המידע החיוני לרוכשי דירה להשקעה.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ משכנתא לדירה שניה
מצב השוק
שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות של כ 80% בעשור האחרון. על אף שאין זו סקירה כוללת על שוק הנדל"ן בישראל חשוב לציין כי עליית המחירים הושפעה ממספר גורמים שהבולטים ביניהם הריבית הנמוכה במשק, כניסה אגרסיבית של משקיעים זרים לתחום הנדל"ן למגורים בישראל, מחסור קבוע בקרקעות אותו יצרה המדינה והתמשכות הליכי התיכנון בוועדות השונות תודות למנגנון הבירוקרטי המסורבל.
על אף שכבר מספר שנים ישנם קולות במשק המזהירים מפני בועת נדל"ן, בהסתכלות קדימה נראה שהמצב לא ישתנה משמעותית בשנים הקרובות, הן בשל הצורך בשמירת הריבית במשק נמוכה והן בשל הצורך הגדל והולך בקרקע כמענה לגידול הטבעי וכן כפיתרון למאות אלפי תושבים שעשויים לחזור לשטח המכונה "גבולות 67" במקרה של הסכם עם הפלסטינים (אם כי טיעון אחרון זה נזיל ועשוי להשתנות בטווח קצר מכתיבת מאמר זה).
התשואה בדירות להשקעה
- תשואה מהשכרה: משכירים את הדירה הנרכשת, כך ששכר הדירה מכסה את המשכנתא, עד לכיסוי המשכנתא ולרוב יש גם רווח חודשי מסוים לאחר כמה שנים. בשנים האחרונות, עקב עליית מחירי הנדל"ן והשינוי המתון מאוד במחירי השכירות ירדה התשואה מהשכרה לכדי 3-4% שנתי לפני מס. מספרים אלו הופכים את אפיק ההשכרה ללא כידאי בפני עצמו אלא רק לבונוס קטן על אפיק עליית הערך.
- תשואה מעליית ערך: כאשר ערך הדירה עולה, ניתן למכור אותה וההפרש, בהפחתת מיסים והוצאות הוא הרווח. בשנים האחרונות נהנו בעלי דירות במרבית איזורי הארץ מעליות מחירים של מאות אלפי שקלים בערכי דירותיהם.
מדיניות הבנקים בנושא משכנתא לדירה שניה – מדוע הבנקים מקשים על המשקיעים?
במהלך 2012 ו 2013 יזם בנק ישראל מספר צעדים המקשיחים את הקריטוריונים לקבלת משכנתאות. בנוסף להקשחת הקריטוריונים לקבלת משכנתא באופן כללי, יש גם מגבלות מיוחדות על משכנתא לדירה שניה. התנאים המרכזיים לקבלת משכנתא לדירה שניה הם:
- שיעור מימון מקסימאלי של 50% למשקיעים ורוכשי דירה שניה. הון עצמי של 50% לפחות.
- אסור שההחזר החודשי של המשכנתא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה.
- מסלולי ריבית פריים וריבית המשתנה בתקופה פחותה מחמש שנים יכולים להיות עד שליש מסך ההלוואה לכל היותר.
- מסלולי ריבית משתנה אחרים שבהם הריבית משתנה בכל תקופה ארוכה יתר מחמש שנים יכולים להיות עד שני שליש מההלוואה.
- המשכנתאות ניתנות לפריסה עד מקסימום 30 שנה.
כפי שהוזכר קודם, ההנחיה של בנק ישראל לנוטלי משכנתא לדירה להשקעה היא כי עליהם "להביא מהבית" 50% מהכסף. החשש של בנק ישראל הוא מהתפתחות בועת נדל"ן וקריסה בדומה למשבר הסאב-פריים בארה"ב בשנת 2008. בשנים שקדמו למשבר בארה"ב העניקו הבנקים משכנתאות נרחבות בקלות ותוך הסתמכות על בטוחות רעועות. בשלב כלשהו החלו רבים מהלווים להתקשות בהחזרי המשכנתא והציעו את הדירה שלהם בשוק הדירות למכירה או שדירותיהם עוקלו ע"י הבנקים המלווים והועמדו למכירה. נוצר עודף היצע קריטי בשוק הדיור ומחירי הנדל"ן אשר היו מנופחים ו"בועתיים" מלכחתחילה החלו ליפול במהירות. הבטוחות שהיו בידי הבנקים כנגד ההלוואות שניטלו מהם לא כיסו עוד את חובות הלווים ובנקים אשר העניקו הלוואות ביד רחבה ולא אחראית קרסו בזה אחר זה.
בישראל משתדלים ללמוד מנסיונם של האמריקאים וכיום אם הלווה נוטל משכנתא על מחצית ממחיר הדירה אולם מעמיד את הדירה כולה כבטוחה כנגד ההלוואה, אזי הבנק המלווה בטוח שיוכל לממש את החוב במידת הצורך מבלי להנזק כל עוד לא חלה נפילה של 50% במחירי הנדל"ן בישראל.
מטרה נוספת ועקיפה של מדיניות בנק ישראל המוצאת אל הפועל ע"י המפקח על הבנקים ורשויות המס היא צינון שוק הנדל"ן ע"י העמדת מכשולים מימוניים ומיסויים רבים בפני המשקיעים, בתקווה שאלו יפנו לאפיקי השקעה אלטרנטיביים וישאירו את המגרש הנדל"ני לנוטלי המשכנתאות לדירה ראשונה.
חשוב לציין כי למרות כל האמור לעיל, מי שבבעלותו המלאה – ללא משכנתא – דירה או בית אחר, יכול לקבל תנאי משכנתא טובים יותר. אותם הדברים אמורים גם לגבי בעלי חשבונות פעילים ורווחיים באותו בנק או בעלי נכסים פיננסיים גדולים למשל.
השפעת הריבית על שוק הדירות להשקעה
לריבית הנמוכה במשק יש השפעה מהותית על רכישת הנדל"ן להשקעה. בהיעדר אפיקי השקעה סולידיים ואטרקטיביים בבנקים, אנשים פונים לשוק הנדל"ן ומחפשים תשואות סולידיות של 4%-7% בשנה. מנגד, כל עוד ריבית בנק ישראל כה נמוכה, החזרי המשכנתא אינם עולים באופן משמעותי והדבר מקל על נוטלי המשכנתאות ככלל. לריבית הנמוכה הנהוגה במשק תפקיד מרכזי בהפיכת שוק הנדל"ן ליעד אטרקטיבי להשקעה וכעת בנק ישראל מנסה לשנות מצב זה באמצעות רגולציה כפי שהזכרנו קודם.
יש אלטרנטיבות – כדי להשקיע בנדל"ן לא חייבים לרכוש דירה
אם כן, כפי שראינו והסברנו קודם, המערכת הפיננסית בישראל משתדלת להקשות ככל הניתן על נטילת משכנתא לדירה שניה. חשוב להזכיר כי בפני מי שלא חייב את "תחושת הבלוקים" בקצות אצבעותיו קיימות אפשרויות אטרקטיביות מאוד להשקעה בנדל"ן. בין האפשרויות בולטות קרנות רייט בארה"ב וכיום (אם כי בהצלחה פחותה) גם בישראל וכן קרנות המשקיעות בנדל"ן שהידועה מביניהן היא קרן הגשמה. היתרון המאפיין השקעות כאלו הוא השקעה קטנה יותר ללא עלויות מימון, פיזור ההשקעה על פרוייקטים אחדים או רבים (ולא פרוייקט אחד בסגנון צל"ש או טר"ש) ותשואה שלעיתים עולה על התשואה הקימת ברכישת נדל"ן להשקעה בארץ.
