נטילת משכנתאn היא תהליך ארוך ומורכב אשר עשוי להשפיע רבות על רמת חייכם בשנים הבאות. כמו בכל החלטה חשובה, מומלץ להקדיש מחשבה ולהבין את האפשרויות לפני שמתחייבים לשנים קדימה. הסברנו כאן בהרחבה את עיקרי הדברים.
כמה משכנתא לקחת?
התשובה המתבקשת כאן היא "כמה שצריך", אולם רצוי לדעת שהדברים קצת יותר מורכבים. יש להתיחס למספר פרמטרים:
- יכולת ההחזר החודשית – סכום הכסף אותו תידרשו להחזיר בכל חודש הוא נגזרת של הסכום אותו לוויתם מהבנק. ייתכן כי בשלב מוקדם של חייכם, כושר ההשתכרות שלכם גבוה והוצאותיכם נמוכות אבל אסור לשכוח שעם הזמן מתווספים לתמונה ילדים ועמם הוצאות. בנוסף לכך, זעזועים ושינויים כאלה ואחרים במשק ובכלכלה עלולים להביא אתכם למצב מעט שונה מזה בו הייתם בעת נטילת המשכנתא. אובדן מקום עבודה, ירידה בכושר ההשתכרות והוצאות אחרות הם מנת חלקם של רבים בישראל ואינכם יודעים היום מה יהיה המצב בעוד 10 עו 15 שנה. לפיכך ההמלצה היא שהחזר המשכנתא לא יעבור 33% מסך ההכנסה נטו של משק הבית.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ לחיסכון בעליות המשכנתא
רבים ודאי יאמרו "מה הבעיה? אז נגדיל את משך הזמן בו נחזיר את ההלוואה וכך נוכל ליטול סכום גדול יחסית וגם נהנה מהחזרים נמוכים".
כאן נכנס למשוואה הפרמטר השני.
- כמה כסף אתם מוכנים להחזיר לבנק בסה"כ. כאשר אתם נוטלים משכנתא מהבנק, אתם בעצם קונים הלוואה. והלוואה, כמו כל מוצר, נמכרת לכם תמורת בעלות. על כל שקל שאתם נוטלים מהבנק במשכנתא, אתם מחזירים בין 1.3 ל 1.65 ש"ח, בסיטואציות מסויימות אתם עלולים לשלם גם הרבה יותר. תלוי במסלול שבחרתם ובתנאי הכלכלה (ריבית, מדד וכו'). זו העלות והיא בכלל לא נמוכה.
דוגמה: בהלוואה של 400,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה לא צמודה ל 25 שנה, בריבית שנתית של 4.2% אתם מחזירים לבנק סכום של 527,000 ש"ח. משמע: ההלוואה עלתה לכם 127,000 ש"ח.
- אחוז ההון העצמי מכלל ההון הנדרש לעסקה – הכלל הוא שככל שאחוז ההון העצמי שאתם מביאים אתכם לעסקה הוא גבוה יותר, כך הבנק יתן לכם תנאי משכנתא טובים יותר שיבואו לידי ביטוי בריביות נמוכות יותר.
זה מידע קצת פחות מוכר אבל בכל בנק קיימות "מדרגות המשכנתא" שלו. ברוב המקרים המדרגות הן 60% משכנתא, 50% משכנתא, 45% משכנתא והלוואות שאחוז המשכנתא בהן נמוך מ 45%. המעבר בין מדרגות המשכנתא משפר את התנאים שלכם באופן משמעותי וכפועל יוצא את הסכום הכולל של הכסף אותו תצטרכו לשלם כדי להחזיר את המשכנתא.
לעיתים אנו נוטים לחשוב שאם נחלק את המשכנתא על פני תקופה ארוכה במיוחד, למשל 30 שנה, אז "לא נרגיש" את התשלומים וכך אנו מרשים לעצמינו ליטול משכנתא בסכומים גדולים ולהתחייב לךשנים קדימה. בפועל, התחייבות כגון זו מטילה על משק הבית נטל גדול הנמשך הרבה שנים ועשוי להוריד את רמת החיים של המשפחה. אם ההחזר החודשי הוא 3500 ש"ח למשך 30 שנה כאשר 60% (2100 ש"ח) מיועד להחזר הקרן ו 40% (1400 ש"ח) מיועד להחזר הריבית, הרי ששילמתם לבנק ריבית של 504,000 ש"ח שבהם יכלתם לעשות הרבה עבור המשפחה, אם הייתם חוסכים את אותם 1400 ש"ח מידי חודש.
המסקנות עד כאן:
- הביאו כמה יותר הון עצמי לעיסקה.
- צמצמו את העלות הכוללת של הנכס וכפועל יוצא את סך ההלוואה שאתם לוקחים מהבנק.
בחירת מסלולי משכנתא
קיימים מספר מסלולי משכנתא מביניהם יכול הלווה לבחור ולהרכיב לו תמהיל משכנתא מתאים. הרחבנו בנושא יצירת התמהיל במאמר בנושא>>
לפני שנסקור את מסלולי המשכנתא הנפוצים חשוב להסביר כי מסלולים בעלי מרכיב ריבית קבוע מספקים לבנק כמו גם ללווה מקסימום ביטחון וידע, מה שמגביר את הוודאות לגבי יכולת ההחזר שלו. בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות ולא מאפשר להם לתת הלוואות בהן מרכיב המשכנתא בריבית קבועה נמוך מ33%, לפחות נכון ליום כתיבת מאמר זה.
מרבית מחשבוני המשכנתא באינטרנט כמו זה של משרד האוצר למשל, אינם מתיחסים למסלולי המשכנתא השונים ומספקים לוח החזרים (בד"כ לוח שפיצר) למסלול קל"ץ. חשוב לדעת שיש הרבה מעבר לכך.
סקירת המסלולים
- קל"ץ (משכנתא בריבית קבועה לא צמודה) – במסלול זה הלווה נהנה מריבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. זהו מסלול המשכנתא הכי "בטוח". מה שבטוח שתשלמו כאן לא מעט.. J הבנק נותן ריבית גבוהה יחסית שנועדה לכסות עליות ריבית עתידיות. בכל הבדירות שעשינו לא הצלחנו לקבל במסלול זה ריבית שנתית לא מתואמת נמוכה מ 3.98%. הייתרון כאן שהלווה יודע בדיוק מה יידרש ממנו לשלם ויכול להיערך בהתאם מבחינה כלכלית.
- מסלול צמוד פריים – מסלול בריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים. למרות שאנו מדברים על ריבית משתנה, מסלול זה נחשב ל"סוכריה" בכל הלוואת משכנתא שכן הוצא מציע ריבית מנוכה משמעותית מיתר המסלולים, כולל מסלולי הריבית המשתנה צמודי המדד. ניתן לקחת עד 33% מהמשכנתא במסלול זה ומומלץ לנצלו עד תום כיוון שכאן ההחזר שלכם הוא באופן מובהק, הכי נמוך.
- מסלול ריבית משתנה לא צמודה (למדד) – ניתן לקרוא למסלול זה "ריבית קבועה , משתנה כל 5 שנים, לא צמודה למדד". הריבית במסלול זה משתנה אחת ל 5 שנים. כל 5 שנים ישנה גם תחנת יציאה בה תוכלו למחזר את המשכנתא למסלול אחר טוב יותר או לסגור את המשכנתא , אם אתם יכולים.
- מסלולים צמודי מדד – כשמם, מסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן. בעליית המדד תידרשו לשלם יותר ובירידתו, תידרשו לשלם פחות.
- מסלולים נוספים – ישנם מסלולים צמודי מט"ח למיניהם. כיום הבנקים אינם מציעים אותם ללקוחות.
קצת על מסלולים צמודי מדד ועל המדד ככלל
בשנים האחרונות, המדד בישראל הוא חד סיפרתי ובשנת 2016 מסתמן כי יהיה קרוב לאפס. מי שבחר לפני תחילת 2016 במסלול צמוד מדד, נהנה מריבית והחזרים נמוכים. יחד עם זאת, אסור לשכוח כי בשנים קודמות המדד היה דו סיפרתי ובשנות השמונים התמודדה כלכלת ישראל עם מדד של מעל 400% (!).במילים אחרות, כאשר מדברים על הצמדה למדד חשוב לזכור כי מדובר במסלול מסוכן שעלול להביא להחזרים גבוהים מאוד. ההמלצה היא, אם אתם לא מחפשי הרפתקאות מקצועיים, להתרחק ממסלולים צמודי מדד ככל הניתן.
מי שמעוניין לצמצם למינימום את הסיכונים ואת אי הוודאות בקשר עם הלוואת המשכנתא יכול לבנות תמהיל משכנתא עם 33% במסלול ריבית הפריים והיתר (57%) במסלול קל"ץ. כאשר בחנו אופציה זו עם מסלול קל"ץ ל 20 שנה הופתענו מהריבית הנמוכה שהוצעה לנו.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ לחיסכון בעליות המשכנתא
תמהיל הלוואה למי שמוכן להסתכן קצת:
לעיתים, ניתן לקחת סכום לא גבוה למשך 10 שנים במסלול ריבית משתנה, לשלם ריבית גבוהה ולהנות מריבית נמוכה יותר ומח"מ קצר במסלול הקל"ץ. אם אתם חושבים שבעוד 5 שנים תוכלו למחוק את יתרת המשכנתא שבמסלול הריבית המשתנה היקר, יש לבחון תמהיל פחות או יותר כמו זה:
- פריים (33%)
- קל"ץ (50%)
- ריבית משתנה לא צמודה (17%)
כעבור 5 שנים, בתחנה הראשונה, לסגור את ההלוואה במסלול הריבית המשתנה ולהנות מהמשך החזר משכנתא בתנאים נוחים יחסית. הסיכון הוא שלא תוכלו לסגור את המשכנתא בתחנת ה 5 שנים ואז תיאלצו לשלם את הריבית הגבוהה ל 5 שנים נוספות במסלול זה.
איך בוחרים תמהיל משכנתא ואיך לוקחים את ההלוואה
קודם כל, ואין דרך יפה להגיד את זה, אל תאמינו לבנקים ואל תקבלו את מה שהם אומרים כתורה מיסיני. אם תבררו, תחפרו ותתמקחו תוכלו בוודאות לשפר את ההצעה. ברוב המקרים, הבנק לא עושה לכם טובה אלא עומד להרוויח על גבכם מאות אלפי שקלים. הוא מאוד רוצה שתיקחו את המשכנתא אצלו ואם תלחצו בצורה נבונה תוכלו לקבל תנאים יותר טובים.
בנוסף, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא. יועץ טוב לא רק מכיר את האפשרויות טוב מכם אלא גם יודע לא פעם להסתדר עם הבנקים יותר טוב ממכם וידע להשיג עבורכם תנאים יותר טובים ממה שאתם תוכלו. שכרו של היועץ הוא בד"כ נגזרת של סכום המשכנתא שאתם לוקחים. עלויות היועץ הן בד"כ כמה אלפי שקלים. אולי זה נראה סכום גבוה אבל בפועל מדובר ב"כסף קטן" בהשוואה למה שאתם יכולים לחסוך לאורך 30 שנה של החזרי משכנתא בתנאים משופרים.
מעבר לכך, אף פעם אל תסתמכו על דעתו של איש אחד, אפילו אם הוא יועץ משכנתא מנוסה ואמין. רצוי תמיד להבין את החומר היטב ואף לגשת בעצמכם למספר בנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
אצל הבנקאי למשכנתאות
כשתגיעו לפגישה בבנק למשכנתאות, הבנקאי יבקש קצת מידע אודותיכם על מנת לברר בעיקר מה יכולת ההחזר שלכם. חשוב להבין שהבנקים חוששים שללווה לא תהיה אפשרות לעמוד בהחזרי ההלוואוה והבנק יצטרך לממש את הבטוחות שניתנו לו. לפיכך הבנק יטרח לברר במה אתם ובני זוגכם עוסקים, כמה אתם מרוויחים, מה מידת היציבות שלכם בעבודה וכמובן ידרוש לגבות כל מה שניתן במסמכים. לאחר מכן תתחילו להתאים לכם תמהיל משכנתא. 3 נתונים שחובה לדעת הם: כמה עולה הנכס שאתם רוצים לרכוש, כמה כסף יש לכם ומה יכולת ההחזר החודשית. מכאן, יחד עם אילוצי בנק ישראל על הרכב המשכנתא, יגזרו האפשרויות שלכם. ככל שההחזר החודשי נמוך יותר, כך יתפרש משך החזר ההלוואה על פני יותר חודשים ובשורה התחתונה אתם תשלמו יותר כסף לבנק. רצוי לקחת איתכם 2-3 אפשרויות (מודפס על דף נייר) שהכי מתאימות לכם להרכב המשכנתא וללכת איתן לבנק נוסף, ע"מ לקבל הצעות נגדיות. אחרי שעברתם בלפחות 5 בנקים, סביר להניח שכבר תהיו מיומנים ובקיאים בחומר ותוכלו לקבל החלטה. יכול להיות שבשלב זה תחליטו להעביר את הממצאים ליועץ המשכנתא והוא יצטרך להביא לכם הצעה משופרת.