תכנית מתאר ארצית מספר 38 למעשה אוסף תקנות שנועדו לחזק מבנים שנבנו עד שנת 1980 בפני רעידות אדמה מתוך ידיעה כי מדינת ישראל נמצאת באזור השבר סורי אפריקאי.
למה דווקא מבנים שנבנו עד שנת 1980? – למעשה עד שנה זו כל הבניינים שנבנו במדינת ישראל, תוכננו ונבנו בלי לקחת את הסיכוי הזה בחשבון ולכן נבנו כשהם אינם מחוזקים דיו, כאר מאז שנת 1980 כל הבניה בישראל תוכננה תוך לקיחת בחשבון של עובדה זו.
מהי תכנית מתאר ארצית מספר 38?
אז כמו שנאמר לפני כן – מדובר על אוסף תקנות שנועדו בראש וראשונה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה, כאשר במסגרת התוכנית, הקבל שמבצע את העבודות בפרויקט, מחזק את המבנה באמצעות הוספת עמודים תומכים סביב המבנה.
קיימים בישראל הרבה פרוייקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית בפריסה ארצית, כאשר המספר המוביל הינו במרכז הארץ נכון לשעת כתיבת מילים אלו.
בחלוף שנים התכית עברה מספר תיקונים ולכן ניתן לראות היום מונחים כגון תמ"א 38 בתוספת קו נטוי ואחריו מספרים מ-1 עד 4, כאשר כל מספר כזה מציין את התיקון שתכנית עברה עם הזמן.
כמה עולה לבעל דירה בבניין מגורים להיות חלק מפרויקט תמ"א 38?
למרות שפרויקט תמ"א 38 עלותו די גבוה, בעלי הדירות בבניין שעובר חיזוק אינם משלמים עלויות אלו, כאשר הכסף מגויס מתוך העובדה שבעלי דירות בבניין מעבירים זכויותיהם לקבלן המצע את הפרויקט לבנות עד 2 קומות נוספות על גג הבניין, כאשר את הדירות החדשות הקבלן מוכר ומתוך מכירה מתקבל הכסף למימון הפרויקט כולו.
בנוסף לבניית דירות חדשות על גג הבנין ולעיתים גם על הקרקע, חברת הבניה מוסיפה גם מעלית ומשפצת חזית הבניין וגם החלק הפנימי שלו, כך שאם תסתכלו על הבניין אחרי שמסתיימות בו עבודות הבניה, תראו בניין שמזכיר מאוד בניין חדש שנבנה מחדש מיסודות.
האם ערך של דירות בבניינים שעברו תמ"א 38 עולה?
מכיוון שבמסגרת ביצוע תמ"א 38 קיימת תוספת של שטח בנוי בכל דירוה של עד 25 מ"ר ברוטו בנוסף למראה החדש שלו, מעלית שלא הייתה קודם ברוב המקרים וגם מקומות חניה נוספות שלעיתים מדובר על מכפילי חניה כולל מכפילי חנייה תת קרקעיים על-מנת להבטיח לכל דיירי הבניין מקומות חניה מסודרים ורמת חיים משודרגת, בהחלט כל השינויים האלו מעלים ערך של כל דירה ודירה בבניין שעבר חיזוק במסגרת פרויקט תמא 38. בהקשר זה יש לציין כי חשוב לממש את הזכויות במסגרת פרוייקט התמ"א 38 ואסור להותיר "כסף על השוןלחן". לשם כך רצוי להיעזר בשירותיו של עו"ד שייצג את הדיירים מול היזם.
המעניין במקרה הזה, זו העובדה שמחיר הדירות בבניינים הסמוכים שלא עברו חיזוק, גם הן מושפעות מהתחדשות האזורית ולכן גם ערך שלהן עלול להיות מושפע לטובה ולעלות בהתאם (לא באותו מידה של הדירות המחוזקות, אך עדיין לעלות).
האם מדובר על הזדמנות נדלנ"ית יוצאת דופן למשקיעי נדל"ן?
כמובן! במקרים של פרויקטים של תמ"א 38 ניתן לראות הרבה אנשי עסקים שמתעסקים ומבינים בנדל"ן ומחפשים הזדמנויות להשקיע את כספם בפרויקטים מניבים, פונים לבעלי הדירות בבניין שעתיד לעבור חיזוק במסגרת התכנית תמ"א 38 ומציעים לבעליהם סכומים גבוהים יותר מאשר אלו שהיו יכולים לקבל במקרה של היו מבקשים למכור את הבית אך ללא השפעת העובדה שבבניין עתיד להתבצע תהליך של חיזורק המבנה.
לסיכום נציין, כי בגלל העובדה שעלויות הפרויקט עבור הקבלן המבצע הן מאוד גבוהות, ניתן לעיתים לראות שבמספר בתים סמוכים אחד לשני מתבצעת פעילות חיזוק המבנה על-ידי אותו הקבלן וזאת בכדי להפוך את הפרויקט כלכלי בעבורו.