קרקע חקלאית

מה תמצא בעמוד זה:

1. מהי קרקע חקלאית ומאפייני ההשקעה בה.

2. הצעות אטרקטיביות לרכישת קרקעות.

כל מי שגולש באתרים העוסקים בנדל”ן ומקרקעין בתקופה האחרונה וודאי מצא עצמו נחשף לפירסום מאסיבי של מגרשים למכירה על קרקע חקלאית במחירים אטרקטיביים וודאי שאל את עצמו האם ייתכן שמדובר בהזדמנות, במיוחד לאור המחסור בקרקעות מופשרות לבניה בישראל ומחירי הנדל”ן הנוסקים. במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא ההשקעה בקרקע חקלאית.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ למשכנתא לקרקע חקלאית

מה היא קרקע חקלאית?

מגרשים על קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית הנם מגרשים לגביהם לא קיימים היתירי בניה והשימוש היחיד המותר בהם הוא שימוש לצורך גידולים חקלאיים. לא ניתן לבנות עליהם מבנים לכל צורך שהוא ובכלל זה לא מחסנים, מבנים לתעשיה ובפרט לא מבני מגורים. במקרה של בניה ללא היתר על קרקע חקלאית מוצא צו הריסה ע”י הרשות המקומית המבוצע על ידה וגורר אחריו הליך משפטי יקר.

אחד החריגים היחידים לעניין זה הוא בניה על קרקע חקלאית במסגרת שלח (שימוש לא חקלאי) – תוכנית המתירה לבעלי משקים לבנות חדרי אירוח על קרקע חקלאית לצורך יצירת הכנסה נוספת שלא מחקלאות אך לא בכך מתמקד מאמר זה.

הצעות אטרקטיביות לרכישת מגרשים על קרקע חקלאית

 

---

כרכור

שלב ב’ בשיווק קרקע חקלאית בכרכור. 139,000 ש”ח, 80% מימון. המפרסם מתחיייב להגשת תוכנית בינוי ערים (תב”ע) עד ל 1 יוני 2013.

 

 

---

פרדס חנה

פרוייקט קרקעות הנדיב בפרדס חנה כרכור, 149000 ש”ח לקרקע חקלאית פרטית בטאבו.

 

 

---

חדרה

​קרקע בתכנון לבנייני דירות בשכונת הפארק חדרה/שלב ב’ במתחם בניה מאושר ב- 139,000 ש”ח בלבד

 

 

---

פרדס חנה

שיא גרופ – ניהול פרוייקטים בע”מ. קרקע חקלאית פרטית בטאבו בפרדס חנה באזור העירוני

199,000 ש”ח לחצי דונם.

 

---

 

רחובות

​קרקע פרטית שרשומה בטאבו רק ב-195,000 ש”ח בפרויקט של אנטרטיקה קרקעות ברחובות.

---

 

מהו טיב ההשקעה בקרקע חקלאית?

רכישת קרקע חקלאית מתוך תקווה כי תוך זמן ריאלי היא תופשר וניתן יהיה לבנות עליה בתי מגורים או מבנים לתעשיה נושאת בחובה סיכונים רבים לאיבוד ההשקעה וזו ככל הנראה גם הסיבה בגללה מחירי הקרקע כה אטרקטיביים ביחס למחירי קרקע מופשרת לבניה באותם איזורים.

בבואינו לרכוש קרקע חקלאית, ע”פ רוב אין תהליך ברור של תחילת הפשרת הקרקע. בפרוספקט בד”כ יציינו כי החלו לפעול להפשרת הקרקע אולם אין בכך משום ערובה כי הקרקע תופשר בשנים הקרובות או שרשויות המדינה החלו לפעול אף הן בנושא. בפרט לא נוקבים הפירסומים בתאריך סיום ההפשרה שכן הדבר אינו תלוי ביזם או במשרד עורכי הדין המלווה את הפרוייקט אלא נגזר מהחלטות של מספר רב של רשויות מדינה אשר להן מערכת שיקולים משלהן, אשר אינה עולה בהכרח עם שיקולי ושאיפות המשקיעים. יש לשים לב היטב לעובדה זו שכן מי שרוכש קרקע חקלאית ללא תאריך לסיום ההפשרה בעצם משלם על חלום או תקווה כי התהליך יסתיים תוך פרק זמן ריאלי אשר יאפשר לו להנות מפירות ההשקעה עוד בימי חייו אם בכלל.

חשוב להבין כי גם במקרה שהרשויות מעונינות בהפשרת הקרקע לבניה, עדיין לא מובטח לנו טיפול זריז בהליכי ההפשרה ואף סביר מכך כי הליכי ההפשרה גם במקרה זה יארכו שנים רבות. בעת הכנת התוכנית להפשרת הקרקע יש להתחשב במספר רב של גורמים הנמצאים בתוכניות המתאר הארציות (תמ”א) כגון: כבישים המיועדים להסלל, מסילות רכבת עתידיות, מחלפים ועוד. התוכנית המוגשת ע”י הוועדה המקומית לוועדה המחוזית חוזרת פעמים רבות לצורך תיקונים והתאמות לתוכניות השונות. בנוסף לכך, בכל “סיבוב” כזה ניתן זמן של כחודשיים להגשת התנגדויות לוועדות השונות ע”י מי שנפגעים או רואים עצמם כנפגעים מהתוכנית. מכאן קל להבין מדוע תהליכים אלו של אישור תוכניות עשויים לארוך 10 שנים ואף יותר ללא קושי.

אם כן, לסיכום ניתן לומר כי קיים סיכון גדול כי הקרקע לא תופשר כלל לבניה בימי חייו של המשקיע אם בכלל וכך תרד ההשקעה לטמיון. במספר פרוספקטים שיווקיים שהגיעו לידי היה כתוב כי ניתן לעשות שימוש חלקאי בקרקע עד להפשרתה וכך להחזיר את ההשקעה. לא נעסוק כאן בשיקולים העסקיים של עיסוק בחקלאות על פני שטח של 500 מ”ר במקרה הטוב אך נציין כי קיים סיכוי רב שהצעה זו אינה ישימה.

עלויות נוספות של היזם שהשקיע בקרקע חקלאית, לאחר שהופשרה חלקתו

לאחר הפשרת הקרקע במידה ואכן הופשרה על  המשקיע חלות החבויות הבאות:

א.      תשלום היטל השבחה בסך 50% מעליית שווי הנכס שברשותו

ב.      תשלום עלויות פיתוח היכול להגיע לכדי 300000 ש”ח למגרש ללא קושי

 

בנוסף לכך, מהקרקע מופקעים כ 40% לטובת שטחים ציבוריים (כבישים, בתי ספר, גני שעשועים וכו’).

בסופו של דבר, החלק הנותר בידי המשקיע בקרקע חקלאית הנו קטן בהרבה ממה שניתן היה לצפות בתחילה.

מתי השקעה בקרקע חקלאית היא עסקה טובה?

אם היזם מצליח להגיע להפשרה ולתשלומי היטל ההשבחה תוך 4 או 5 שנים אז ככל הנראה עשה עיסקה טובה, גם אם לא ימשיך להחזיק בקרקע ויכור אותה רק לצורך תשלומי היטל ההשבחה והפיתוח. כל זאת כפוף כמובן לכך שלא נמצא כל מפגע באיזור או שלא מתקיימת סיבה אחרת בגללה לא יהיה ביקוש לקרקע. כאשר תהליכי ההפשרה אורכים 20 או 25 שנה (קורה לא פעם) אזי המשקיע עשה עיסקה גרועה שכן הרווחים האלטרנטיביים שלו במידה והיה משקיע בצורה סבירה, היו גבוהים הרבה יותר (השקעה בבורסה ל 25 שנה מניבה בהכרח תשואה גדולה הרבה יותר).

מידע אודות פרוייקטים של קרקע חקלאית המתבצעים בימים אלו:

פרדס חנה: מספר פרוייקטים של שיווק קרקע חקלאית בפרדס חנה נמצאים בעיצומם בימים אלו: פרוייקט אחד בצמידות לאיזור התעשיה הישן של פרדס חנה ולמתחם המסחרי הקם בימים אלו. פרוייקט נוסף, פרוייקט הדרים במסגרתו משווקים מגרשים בני כ 430 מ”ר על קרקע חקלאית פרטית בסמוך לבסיס מחנה 80. בנוסף לכך משווקת חלקות של קרקע חקלאית בישובים סמוכים כגון תלמי אלעזר ובנימינה/גבעת עדה.

גן השומרון הוא מושב וותיק הממוקם בצפון השרון, על כביש 65 בקרבת כביש 6. בגן השומרון מוצעים מגרשים על קרקע חקלאית הצמודה לחלקו הצפוני של היישוב.

חדרה: העיר חדרה נהנית מפריחה נדל”נית יוצאת דופן ורבים טוענים כי “הבום הבא” עומד להתרחש בה אם אינו מתרחש כבר עכשיו. חדרה נהנית מתוכניות בינוי עיר מהפכניות שאושרו ונמצאות כבר בתהליכים מתקדמים כמו גם משיפור ניכר בתשתיות התחבורה וחיבור לכביש 6 באמצעות כביש הרוחב החדש – כביש 9 שבהקמה בימים אלו. למידע נוסף על רכישת קרקע חקלאית בחדרה לחץ כאן.

מתי אפשר להשקיע בקרקע חקלאית בלב שקט ולדעת כי ההשקעה תישא פרי?

בכל רכישת קרקע חקלאית שטרם הופשרה קיים אלמנט של חוסר וודאות ולא ניתן לדעת לעולם מתי יסתיימו הליכי ההפשרה. יחד עם זאת ישנם סימנים היכולים להעיד כי הקרקע עומדת להיות מופשרת בזמן סביר ויש לשים לב להמצאותם בכדי להפוך את הסיכום שברכישת קרקע חקלאית לסיכון מחושב והגיוני:

א.      האם קיימת תוכנית שמוסד ציבורי (עירה, וועדה מקומית או מחוזית לתכנון) מטפל בהליכי הפשרה של הקרקע.

ב.      האם מדובר בקרקע שהיא “קרקע חקלאית מוכרזת”? קרקע כזו זקוקה לאישור של הוועדה לשחרור קרקעות חקלאיות – הליך היכול לעכב את ההפשרה.

ג.       קירבה לבניה קיימת – ככל שהקרקע קרובה יותר לבניה קיימת כך גבוהים הסיכויים להפשרתה בעתיד הקרוב כחלק מהתפתחות טבעית של אותה עיר או אותו ישוב.

ד.      יש לבדוק אם ע”פ תוכניות המתאר הארציות מתוכננים כבישים, מסילות ברזל או דברים אחרים על המגרש אותו אתם מעונינם לרכוש או בסמיכות לו.