מיחזור משכנתא

הסבר מהו הליך מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הינו תהליך של פריסה מחודשת של החוב הנועד לשפר את מצבו של הלווה ולהקטין את ההחזרים החודשיים שלו או לשנות את הרכבם כך שיתאימו ליכולות ההחזר ולתכנון הכלכלי של נוטל המשכנתא. ניתן לבצע מיחזור משכנתא מספק פעמים בכפוף למציאות המשתנה ולתנאי ההלוואה אותם סיכם הלוונה עם הבנק למשכנתאות. הליך זה של מחזור משכנתא אינו אופייני להלוואות אחרות והוא פועל יוצא של תקופת ההלוואה הארוכה, במהלכה ייתכנו שינויים במצבם הפיננסיים של הלווים, בתנאי השוק והמשק, במסלולי משכנתא אפשריים חדשים ומעודכנים ועוד. מיחזור משכנתא הוא, בלשון פשוטה, סגירת המשכנתא הישנה והחלפתה במסלול חדש עם תנאים חדשים ופריסת החזרים חדשה.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא

מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא אינו דבר של מה בכך וגורר עמו השפעה כלכלית ניכרת כמו גם עלויות נלוות. במסגרת תהליך מיחזור משכנתא, ייגבה קנס או עמלה מצד הבנק המלווה. חשוב לפיכך לוודא כי הלוואת המשכנתא החדשה הינה אטרקטיבית מספיק והתועלת הכלכלית שבה, די בה בכדי לחפות על עלויות המיחזור הנלוות.

דוגמה נפוצה היא ההמלצה של יועצי המשכנתא בבנקים למשכנתאות להחליף מסלול משכנתא כאשר חלק משמעותי מההלוואה הקיימת הנו במסלול בריבית קבועה. במידה שהריבית במשק יורדת באופן ניכר יש לשקול את הכדאיות של מיחזור משכנתא כאשר המשכנתא החדשה תכלול מרכיב משמעותי של הלוואה בריבית משתנה.

יחד עם זאת, כפי שצויין קודם לכן, כאשר שוקלים מיחזור משכנתא יש לשכלל בחישוב הכדאיות הן את עלויות המחיזור הישירות (תשלום לבנק) והן את כדאיותו לטווח ארוך של המסלול אליו אנו מעונינים לעבור.

משכנתאות בריבית קבועה הן לרוב היקרות ביותר למיחזור מפני שאין להן נקודות יציאה ושבירתן תמיד תהיה מלווה בקנסות ועמלות. למשכנתאות בריבית משתנה, לעומת זאת, יש נקודות יציאה מוסדרות בהן ניתן לצאת או למחזר ללא תשלומי קנסות ועמלות פירעון, אך בין התקופות הללו דין המשכנתא כדין רעותה עם הריבית הקבועה.

משכנתא בריבית פריים, הצמודה לריבית בנק ישראל, מאפשרת לצאת ממנה בכל עת, ללא תשלומי קנסות, למעט עמלת אי הודעה בזמן כאשר לא מודיעים לבנק על הרצון לצאת זמן נתון מראש, בדרך כלל כ-10 ימי עבודה.

מקרים נוספים בהם מקובל למחזר את המשכנתא הם כשנוטל משכנתא משוכנע כי שער הדולר ירד באופן משמעותי במהלך השנים הקרובות ולפיכך יכול להצמיד את המשכנתא לשער הדולר.

במידה והלווה מצפה שמצבו הכלכלי ישתנה והכנסותיו השוטפות יגדלו באופן משמעותי עליו למחזר את המשכנתא ולבחור במסלול בו ההחזרים גדולים יותר ויסתיימו תוך זמן קצר יותר.

קיימים כמובן עוד מקרים בהם נהוג למחזר משכנתא אולם עד כה הזכרנו את הנפוצים שבהם.

עשה ואל תעשה במיחזור משכנתא

• בעת חישוב הכדאיות של מיחזור משכנתא ופריסתה המחודשת, ודאו כי כל הנתונים הכלכליים עומדים לרשותכם, כך שתוכלו להעריך במדויק את עלות ההחזרים החודשיים ואת סך הסכום שתשלמו במהלך התקופה.
• ודאו כי הפריסה החדשה מותאמת ליכולותיכם הפיננסיות ולא תעמיס על תקציב הבית החודשי ועל איכות חייכם.
• אל תיקח סיכונים מיותרים. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד אינה החזר חודשי קבוע! המדד נוטה לעלות ואיתו גם סכום ההחזר החודשי.
• היצמדו ללוח הסילוקין של המשכנתא בחישוב העלויות החודשיות לאורך כל התקופה, מדובר בסכומי כסף נכבדים בטווח של עשור או שניים.
• זכור: הלוואת משכנתא קצרת מועד תמיד תהיה זולה יותר ממשכנתא לטווח ארוך. אם באפשרותך לפרוע את הלוואת המשכנתא בזמן קצר יותר בלי שהדבר יעיק על התקציב המשפחתי, מומלץ לבצע מיחזור משכנתא.