הלוואת משכנתא היא כמובן הלוואה משמעותית מאוד עבור סכומי כסף גבוהים. תנאי מקדים עבור רוב מוחלט של המשכנתאות הוא העמדת הון עצמי בשיעור מסוים משווי הנכס אותו מבקשים לרכוש, זאת כי מבחינת הבנקים להעניק 100% לנכס מהווה סיכון גדול מדי (ראו מאמר שלנו בנושא משבר הסאב-פריים בארה”ב ב-2008). לכן התחום של משכנתא ללא הון עצמי אינו נפוץ, עם זאת, יש דרכים לקבל משכנתא בשיעורי מימון כמעט מלאים או ללא הון עצמי כלל. מבחינת משכנתא, המונח הון עצמי מתיחס לכסף שהלווים “מביאים מהבית”, סכום כסף מזומן אותו הם משלמים לצורך רכישת הנכס לצד הסכום שהתקבל בהלוואת המשכנתא.
ע”פ הנחיות בנק ישראל בשנת 2013, נדרשו הבנקים למשכנתאות, בין היתר, שלא להציע משכנתאות בהן ההון העצמי קטן מ כ 35%. מטרת ההוראה היתה להקטין חשיפה של הבנקים לסכנות בשוק הנדל”ן. ברוב המקרים הבנקים מציעים מימון בשיעור של 60%-70%, כאשר יתר המימון צריך להיות מהון עצמי. מעבר לעובדה שהבנק משעבד את הנכס לטובתו כבטוחה להחזר ההלוואה, נדרשים הלווים להעמיד כ 35% נוספים משווי ההלוואה כהון עצמי. באופן זה מכסים עצמם הבנקים המלווים כנגד קטסטרופה כלשהי בשוק הנדל”ן אשר תוביל לירידת מחירים. כל עוד ירידת המחירים לא הגיע ל 35% מערך הנכס, יוכל הבנק לממש את הנכס במחירי השוק ועדיין לקבל חזרה את מלוא הסכום אותו הלווה.
לחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא לחץ כאן
משכנתא בלי הון עצמי – מעלה את רמת הסיכון
אין ספק כי ישנם מצבים שבהם הלווים רוצים או צריכים לרכוש דירה ופשוט אין להם את ההון העצמי להעמיד לטובת העסקה. בגלל מצבים אלו קיים הנושא של משכנתא ללא הון עצמי ואין מניעה מוחלטת לכך. מה שחשוב להבין לגבי לקיחת משכנתא בלי הון עצמי או עם הון עצמי נמוך מאוד הוא שזה מעלה את רמת הסיכון של הבנקים ואת עלות המשכנתא.
ככל שמרכיב ההון העצמי במשכנתא קטן יותר, כך חשוף הבנק יותר לסיכון עקב משבר בשוק הנדל”ן אשר יביאו לירידת שווי הבטוחה שבידי הבנק ולהפסד במקרה של מימוש הנכס על ידו. בנוסף, משכנתא ללא הון עצמי יוצרת נטל החזר כבד בכל חודש ממנו ניתן לגזור סיכון מוגבר של אי עמידה בתשלומי המשכנתא. בנוסף לכל אלה, עלות משכנתא ללא הון עצמי גבוהה יותר פשוט בגלל שסכום הקרן גדול יותר מה שמביא לתקופת החזר ארוכה יותר וסך תשלומי ריבית והצמדה למלווה.
שעבוד שני נכסים
דרך אחת לקבל מהבנקים משכנתא ללא הון עצמי היא לשעבד שני נכסים לטובת המשכנתא, הכוונה היא שעבוד של הדירה הנרכשת וגם של נכס אחר שבבעלות הלווים או גורם אחר קרוב אליהם. ברוב המקרים כאשר נתיב זה נבחר כאשר אין אפשרות להעמדה של משכנתא הון עצמי מדובר על שעבוד של דירה בבעלות ההורים של אחד הלווים – כאשר אלו כבר סיימו לשלם את המשכנתא שלהם. במצב זה הבנק יכול לספק ללווים שיעור מימון של 100% או קרוב לכך כי יש לו ביטחונות של שני נכסים בעלי ערך כולל מספק. כמובן שזהו לא מצב אידיאלי כי מעמידים את הנכס השני (של ההורים) בסיכון.
לקיחת הלוואות משכנתא חוץ בנקאית
אפשרות נוספת לקבלת משכנתא ללא הון עצמי היא לקחת בנוסף למשכנתא מהבנק הלוואות נוספות מגורמים אחרים להשלת הסכום הדרוש, כאשר מדובר על הלוואות לכל מטרה. הלוואות אלה נקראות משכנתא חוץ בנקאית. ניתן לקחת הלוואות אלו מחברות אשראי, חברות ביטוח על חשבון חיסכון פנסיוני/גמל, מהבנקים וגורמים חוץ בנקאיים נוספים. כמובן שזה מוסיף סיכון, ריבית ועלויות לרכישת הנכס. אפשר תמיד לבקש הלוואה להשלמת משכנתא ללא הון עצמי מההורים או מקרובי משפחה / חברים קרובים.
משכנתא עם הון עצמי נמוך
אפשרות שאינה לחלוטין משכנתא ללא הון עצמי היא העמדת הון עצמי נמוך מאוד של 5%-10%, זאת נעשה לרוב באמצעות ביטוח מיוחד של חברת EMI שמאפשר לבנקים להעמיד ללווים משכנתא הון עצמי נמוך מאוד בשיעורי מימון של 90%-95% – בעלויות נוספות עבור רכישת ביטוח EMI כמובן.
חברת EMI בעצם מספקת לבנקים ביטוח של סכום המשכנתא, מה שמאפשר לבנק לתת משכנתא של עד 95% מערך הנכס. פניה לחברת EMI והיסתייעות בשירותיהם נפוצה אם כי ניתן לציין את המגזר החרדי כמגזר בו משכנתאות אלה נפוצות ביותר. ראה הרחבה בנושא משכנתאות לחרדים.
כמובן שגם לשירות זה יש עלויות. בעיקרון המפתח הוא שעל כל 500,000 ש”ח משכנתא ישנה פרמיה חודשית של כ 100 ש”ח ל EMI.