בענף הבנייה בארץ, קיימות דרכים שונות לנהל מיזם בנייה. התפיסה המקצועית היא, שלמיזם אמור להיבחר מנהל ביצוע, מפקח בנייה, שהנו מהנדס בניין בהכשרתו והוא אחראי על התנהלות הפרויקט בצורה מקצועית, בהתאם לתקנים ותוך עמידה ביעדי לוחות הזמנים, איכות הבניה והתקציב. מהנדס מפקח מנהל את צוות היועצים, דואג לתאום הפגישות, דואג לכך ששיתוף הפעולה בין היועצים יהיה מקצועי ומהיר ושבמקביל, הטיפול בקבלת היתר הבנייה מטופל ומקודם באופן נכון. בסמוך לקבלת היתר הבנייה, ידאג המפקח להוצאת מכרזי הקבלנים, ביצוע סיור קבלנים, קבלת הצעות מחיר לפי הסכמים הנמצאים בידי המפקח.
מפקח בנייה צריך להתעדכן ולהיות בקיא בנושאים רבים בענף, שכן הוא עובד מול ארכיטקטים, קונסטרוקטורים, מהנדסי אינסטלצייה, יועצי איטום ועוד. מחקר, הכנת שאלות מקצועיות ליועצים וביקורת על עבודתם, תורמת ליכולת של המפקח להעביר את המידע הנחוץ.
אחריותו של מפקח בנייה קשורה בנושא הניהול והתיאום. המפקח יקפיד על הימצאות תוכניות אדריכליות והנדסיות מוצפנות המהוות עדכון אחרון, באתר הבנייה. בנוסף יקפיד מפקח הבניה על ניהול של יומן עבודה, בו חותמים המהנדסים המתכננים לפני יציקות ולפני התקנות נדרשות.
תפקידיו של מפקח הבניה
מפקח בנייה לניהול הביצוע של פרויקט, נבחר ע"י יזם או ע"י הדיירים במקרה של תמ"א 38 ועובד מולם בשקיפות מלאה. המפקח הוא היד המקצועית שמכוונת בעזרת מידע והיכרות מעמיקה של השוק ואנשי המקצוע השונים, את היזם או הדיירים, לקבלת החלטות המתאימות לרמה הנדרשת במיזם, לתקציב המיזם וללוחות הזמנים שהוקצו למיזם.
מפקח בניה מטעם הדיירים בתמ"א 38
חשוב לציין כי בפרוייקטים של חיזוק בניינים ופינוי בינוי במסגרת תמ”א 38 חשוב כי יפקוד את האתר מפקח מקצועי לעיתים קרובות שכן בפרוייקטים אלה מייצג המפקח את בעלי הדירות וצריך לוודא, שההתנהלות של החברה הקבלנית היא לפי השלבים בבניה, לפי מפרט טכני שהוגדר בחוזה ושהחומרים בהם משתמשים, הם חומרים בעלי תו תקן ישראלי ובאיכות עליה הוסכם.
מדוע מומלץ ליצור קשר עם מהנדס מפקח בניה במיזמים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית עוד בטרם חתימה עם יזם?
מהנדס מפקח שעוסק בניהול פרויקטים, בקיא מאוד בענף הבנייה ויודע לבצע בדיקת היתכנות למיזם תמ"א.
את הידע הזה, מעביר המפקח לבעלי הדירות, כך שהם ידעו מה הם יכולים לדרוש במכרז היזמים. גם
אם בעלי הדירות מעוניינים לעבוד עם יזם ספציפי, רצוי לדעת מראש מה ניתן לדרוש, אחרת חסר ידע לצורך ניהול המשא ומתן. המפקח יכין את המפרט הטכני לאחר בדיקת ההיתכנות. מפרט טכני זה, יכיל דרישות מהחברה היזמית, שתצטרך להתאים את עצמה לפיהן.
לאחר בחירת היזם, מלווה המפקח את בעלי הדירות ובודק שאכן התוכניות עליהן חתמו, הן התוכניות שמוגשות להיתר.
לקראת קבלת היתר הבנייה, ניגש המפקח לראות פרויקטים שביצעה החברה הקבלנית שתבצע את הבנייה.
במידה והחברה הקבלנית אינה עומדת בדרישות המקצועיות, ימליץ המפקח לבעלי הדירות לממש את זכות הוטו שלהם, ולדרוש מהיזם לבחור בחברה אחרת.
עם תחילת העבודות, יוודא מפקח הבנייה, שמודד מגיע בנקודות החשובות, שיועצים הפיקו תוכניות מעודכנות ושמהנדס השלד של הפרויקט, הגיש תוכניות קונסטרוקציה התואמות לתוכניות האדריכלות.
במהלך הבנייה מלווה המפקח את הפרויקט ומגיע לבדוק שהעבודות מבוצעות לפי התכנון ושהיועצים
השונים מגיעים לביקורת בתחום הקשור אליהם.
המפקח מעביר במהלך הבנייה דיווח שבועי לבעלי הדירות על המצב באתר ומתייחס לנושאים המקצועיים ולבעיות אותן צריך לפתור באתר. במקרה של התנהלות רשלנית של החברה הקבלנית, המפקח יתריע ואף יבקש הפסקת העבודה (בעזרת עו"ד בעלי הדירות) במידת הצורך.
לייעוץ עם מפקח בניה מהנדס
אחריות מהנדס מפקח בניה לעומת מהנדס בניין מתכנן שלד
האחריות של מפקח בנייה קשורה בתחום המסחרי ובתחום הניהול:
- בתחום המסחרי, צריך המפקח להכיר את השוק על בוריו, להכיר את עלויות ושיטות בניית השלד ואת עלויות ואיכות החומרים בשלבי הגמר. ידע זה והיכולת לדבר עם הקבלנים מתוך עמדה חזקה של הבנה, ידע וניסיון במשא ומתן, יאפשרו למפקח לעמוד בדרישות המסחריות ממנו.
- בתחום הניהול: המפקח צריך לוודא שהדברים מתבצעים לפי לוחות הזמנים ובאיכות הנדרשת. לעומת מפקח בנייה, תפקיד מהנדס הבניין מתכנן השלד הוא לבדוק את ההכנה ליציקות הגדולות, לאשר את היציקות ולחתום ביומן העבודה לפני היציקות. האחריות של מפקח הבנייה היא על התיאום בין היועצים ועל התאום בין הקבלנים.
מהם הייתרונות של מפקח בנייה שהוא מהנדס בניין?
כאשר נבחר מהנדס בניין להיות מפקח אחראי על ניהול הביצוע, יודעים היועצים, שדמות מקצועית תבחן אותם בעזרת ארסנל רחב של כלים. בביצוע עצמו, הקבלנים השונים, מבינים שעליהם לישר קו, לדרישות המהנדס המפקח.
זיהוי סכנות:
ניסיון והבנה בחישובי מומנטים ועומסים הנו כלי הכרחי בזיהוי סיכונים וטיפול בהם מבעוד מועד. תקני הבניה הישראלים נוצרו עם מקדמי הגנה, אך חוסר ידע תאורטי ופרקטי, גורם לקבלנים לבצע טעויות ולקחת סיכונים מיותרים. מהנדס מתכנן השלד, מגיע לאשר את נושא היציקות הגדולות בלבד ולכן, טוב שיש מהנדס מפקח בנייה, שיכול להתריע על סכנות הנדסיות תוך כדי ביצוע פיקוח צמוד (הגעה על בסיס יומי או רב שבועי לאתר).
איך יכול מפקח לשמור על תקציב הבנייה?
- מחקר – היכרות עם השוק, היכרות עם שיטות בנייה, היכרות ומחקר על חומרי בנייה וספקים, היכרות עם חלופות מחו"ל, הבנת סוג הקרקע ועוד דוגמאות רבות, יכולים לעזור מאוד בשמירה על התקציב.
הסבר:
היכרות עם שיטות בנייה: פעמים רבות, יזם מעוניין לבנות בשיטת בנייה עליה קיבל המלצה. המפקח במיזם, יסביר ליזם, מנסיונו, על הייתרונות והחסרונות של כל שיטה, על ההבדלים בזמן הביצוע, מחיר למטר, יתרונות חסרונות במכירה והשכרה וכך יעזור בבחירת שיטת הבנייה המתאימה ביותר לצרכי היזם.
היכרות ומחקר על חומרי בנייה: שאלה נפוצה בתחום: האם לבצע קירוי בעזרת בלוקים או באופן אחר ואם בעזרת בלוקים באיזה בלוק לבחור? גם במקרה זה, היכרות עם תכונות החומרים והכרת הספקים היא חשובה, יש צורך להבין את ההשלכות של הבידוד התרמי של בלוק א' מול בלוק ב', בהתאם לסוג הפרויקט, האם נכון לבצע בלוקים או לתת פתרון כלכלי יותר. האם הבלוק מקבל טיח בצורה טובה, האם ניתן לבצע חיפוי בעזרת אבן וכדומה.
היכרות עם ספקים מחו"ל: תלוי פרויקט כמובן. שאלה נפוצה: היכן לרכוש את חומרי הגמר, האם כדאי לייבא מסין והאם החומרים שם איכותיים? האם כדאי לייבא פלדה לאגדים לגג? - בדיקת היועצים – תכנון אדריכלי מורכב, יכול להוביל למענה הנדסי יקר. בדיקה מדוקדקת של התכנון צריכה לפתור בדיוק מצבים אלו. מפקח שהוא מהנדס עם רקע תכנוני, עובד מול אדריכלים רבים ולומד לזהות שיטות תכנון אדריכליות חכמות מאנשי מקצוע רבים. בבדיקת תוכניות אדריכליות, יכול המפקח לייעץ ליזם לבקש שינויים מהאדריכל, לצורך שיפור, שמירה על התקציב וכדומה. בשל הניסיון כמתכנן שלד, יזהה המפקח תכנון אדריכלי שיוצר מורכבות עבור מתכנן השלד, דבר שיוליד פתרון הנדסי יקר. בתכנון קונסטרוקציה, ניתן לתת מענה לכל דרישה אדריכלית, אך לנושא השלכות כלכליות ולכן המפקח צריך ליידע את היזם בנושא.
- שימוש נכון בהסכמים ושמירה על לוחות הזמנים.
- עזרה לפי הצורך – יזמות או בנייה פרטית: הסכמים מובנים עליהם יסכימו לחתום קבלנים, חשובים ביותר בהתנהלות תקינה של המיזם. הסכם טוב המקובל על שני הצדדים, בליווי עו"ד, במידת הצורך, יסביר באופן מפורט את ההתחייבות של כל צד וגם יקל על הפסקת ההתקשרות, במידה והקבלן לא עומד בדרישות.
שיטה טובה לשמירה על לוחות זמנים מול הקבלנים, שיטה שמומלץ לעגן בהסכם ההתקשרות, תהיה מתן תמריץ עבור עמידה או הקדמה של לוחות הזמנים ומנגד, מתן קנס על איחור במסירת העבודה. - יצירתיות והתייעצות עם קולגות – כן, גם מפקח בנייה מנוסה, נכון ייעשה אם יתייעץ בנושאים בהם הוא מכיר אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה.מהנדס מפקח יכול לזהות חריגה בתכנון היועצים, שמשמעותה הוצאה ניכרת עבור היזם. במקרים רבים, יהיה שווה, לשלם עבור חוות דעת שנייה ואף תכנון חדש של הנושא המדובר, ע"מ להימנע מהוצאה חורגת מסוג זה.
כיצד שומר המפקח על לוחות הזמנים?
- ניהול מסודר בעזרת תוכנת ניהול מקצועית ובניית תוכנית ביצוע ברמת פירוט יומית / שבועית / חודשית.
- הפעלה מדוייקת של אנשי המקצוע ועזרה בתאומים.
- עריכת הסכמי התקשרות עם דרישות ללוחות זמנים קפדניים, כולל בונסים על עמידה בדרישות וכנסות על איחורים.
- צפיית בעיות מראש ומתן פתרונות יצירתיים
לייעוץ עם מפקח בניה מהנדס
העברת ידע ומידע – שקיפות מלאה מול הלקוח:
תפקיד מפקח בנייה מנהל הביצוע הוא תפקיד בעל אחריות כספית, מעבר לאחריות מקצועית. בנושאים רגישים אלו, חייב משרד הפיקוח, לדאוג לכך שיש אחראי אחד בנושא, בד"כ, בעל המשרד, החותם על העברת כספים לאנשי המקצוע, בתזמון הנכון ולפי הסכמי העבודה.
בחירת אנשי המקצוע, בחירת החומרים, הבנת הסיכונים השונים, הם נושאים עליהם ידון המפקח עם היזם בשקיפות ובהירות, ע"מ שההחלטה שתתקבל, תהיה הנכונה ביותר.
המאמר נכתב בייעוץ מקצועי של ב.צ.ת מהנדסים
שלום,
אני בונה בית באופן עצמאי, מביא את הקבלנים השונים בעצמי ואני צריך מפקח בניה כי אני לא מבין מספיק. יש לי כמה שאלות:
1. כמה מפקח בניה אמור לעלות? איך זה מתומחר? לפי חודש? לפי ביקור?
2. האם המפקח רלוונטי רק לשלב היסודות+שלד או שמלווה אותי גם לשלבים יותר מאוחרים בבניה?
תודה
שלום לבונה,
הצורך בבניה עצמית הוא הגיוני, אך לצערי, החוק מחייב שאת השלד יבנה קבלן רשום שיוכל להביא את מהנדס החברה שלו, שיחתום לך על הטופס: אחראי לביצוע השלד.
מפקח בנייה ועורך דין, הם הביטחון שלך, למניעת טעויות בהסכמים וליצירת מסנן לקבלנים שאינם מקצועיים. קבלן רשום ומקצועי, יסכים לתנאי תשלום מורכבים, בסיום כל שלב. עלות פיקוח צמוד וניהול הביצוע ע"י מהנדס, לבית פרטי היא 10,000 ש"ח, לפני מע"מ, פר חודש. עלות פיקוח צמוד ובקרת איכות, ללא ניהול הביצוע, תהיה 5,000-7,500 ש"ח, לפני מע"מ, פר חודש. בהחלט מומלץ לשכור מפקח בשלב השלד ואם מתאשפר כלכלית, להמשיך גם בשלב הגמרים.