משכנתא בריבית קבועה

שוק הנדל"ן עושה כותרות זה מכבר, כתבות הטלוויזיה מראות לנו כי הביקוש לדירות גבוה ברמה ניכרת מההיצע וכתוצאה מכך מחירי הדירות ובכללן גם מחירי יחידות הדיור השונות כגון מבנים לבתי עסק, מאמירים עד לרמה כי מומחים רבים בתחום הנדל"ן והכלכלה מתריעים מפני היווצרות בועת נדל"ן. כחלק מהצעדים אותם נוקט השלטון על זרועותיו השונות (בנק ישראל, משרד הפנים, שר האוצר ומשרד התשתיות) פרסם לאחרונה המפקח על הבנקים, מר דוד זקן, טיוטת הנחיה בנושא הלוואות לדיור בריבית משתנה אשר לפיה הבנקים מחויבים לצמצם את היקף מתן המשכנתאות בריבית משתנה עד לרמה של שליש מסך ההלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה. באשר להשלכות הוראה זו נדון בהמשך.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא

נדגיש כי לצורך רכישת דירה משקי הבית והעסקים הקטנים נדרשים ליטול הלוואה לזמן ארוך. מוצרי הלוואה אלו נקראים בשם: "משכנתא" ומשווקים על ידי הבנקים השונים אשר קיבלו היתר לעסוק במכירת מוצרי משכנתאות. בבואנו לחתום מול הבנק על חוזה המשכנתא אנו למעשה חותמים על משכון הנכס, קביעת מועד פירעון ההלוואה והגורם החשוב ביותר בחוזה הוא קביעת מחיר ההלוואה, כלומר קביעת הריבית אותה נשלם לבנק על המשכנתא. הריבית מעוגנת בחוזה בין הבנק ובין הלווה במה שנקרא מסלולי משכנתא ויכולה להיקבע כריבית משתנה, או קבועה כאשר ההצמדה נפוצה ביותר היא הצמדה לשינוי בשיעור הפריים, או כריבית קבועה שיתכן שתוצמד למדד כגון: מדד המחירים לצרכן או שלא תהיה צמודה כלל, הכל . בעקבות הוראתו של המפקח על הבנקים שהוזכרה לעיל נראה כי נוטלי המשכנתאות יאלצו לקחת משכנתא בריבית קבועה בכמות של פי 3 ממה שהיה נהוג עד כה בהשווה למסלול המקביל לה, משכנתא בריבית משתנה.

אם כן, מהי אותה משכנתא בריבית קבועה אליה מכוונים אותנו מקבלי ההחלטות הפיננסים של קברניטי מדינתנו? משכנתא זו נושאת ריבית קבועה, כלומר מחיר החודשי אותו נצטרך לשלם על המשכנתא יהיה קבוע ממועד לקיחת ההלוואה ועד לסיומה. כמובן שבלקיחת משכנתא בריבית קבועה יש להתייחס בכובד ראש למרכיב ההצמדה שנקבע, אם נקבע, וזאת משם שעלייה במרכיב ההצמדה (כגון: מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבניה) עלולה לייקר את התשלומים החודשיים של החזר המשכנתא, לעיתים אף מעל לרמה של לקיחת משכנתא מקבילה בריבית משתנה, הנחשבת כאטרקטיבית וזולה יותר אך טומנת בחובה סיכונים רבים הקשורים לעלייה בשיעור המשתנה שהוסכם (כגון ריבית פריים).

 

יתרונות וחסרונות של משכנתא בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה טומנת בחובה יתרון מהותי וחשוב בכך שבבחירת משכנתא מסוג זה יכול הלווה לקבל תמונה ברורה של התחייבויותיו ולמעשה מכילה בתוכה מעין "תעוד ביטוח" המגן על הלווה ממצב בו שיעור הריבית במשק יעלה מסיבות כאלו ואחרות על פי החלטת נגיד בנק ישראל. סכום ההחזר החודשי לא יעלה אם הריבית במשק תעלה כפי שיקרה במסלול המשכנתא הצמודה.

החיסרון במסלול משכנתא זה הוא שגם בנקים למשכנתאות מהעניקים הלוואות למשכנתא מעונינים להגן על עצמם בפני עליית ריבית במשק ולפיקך קובעים את ריבית ההחזרים הקבועה ברמה גבוהה יחסית, גבוהה הרבה יותר מזו של מסלול הריבית המשתנה.

מדוע מעוניין המפקח על הבנקים להגדיל את אחוז המשכנתא ברירית קבועה במשק?

הסיבה לכך פשוטה מאוד – להבטיח כי הלווים יוכלו להחזיר את חובם ולעמוד בהחזרי המשכנתא גם במקרה של עליית ריבית חריפה במשק ולהמנע ממשבד דומה למשבר הנדל"ן שפקד את ארצות הברית בו ירדו הבטוחות שבידי הבנקים את שווין והבנקים התקרבו למצב של חדלות פרעות וניצלו הודות להזרמות כסף מאסיביות של השלטון. כאשר הלווה נוטל משכנתא בריבית קבועה הוא יודע בדיוק כמה כסף עליו להחזיר כל חודש ויתכנן את צעדיו הכלכליים בהתאם. כאשר נוטלים משכנתא בריבית משתנה, לעומת זאת, טומנים בה אלמנטים של חוסר וודאות לגבי גובה ההחזרים החודשיים העתדיים.

הוראת המפקח על הבנקים אכן תגדיל את היקף המכירות של מוצרי משכנתא בריבית קבועה מבעבר אך פורסמו כבר הערכות מפי מומחי נדל"ן אשר טוענים כי על אף מטרתו המבורכת של המפקח על הבנקים הוראה זו הינה כטיפה בים כחלק מרפורמה רחבה יותר שיש בה צורך במטרה למנוע את המשך עליית מחירי הנדל"ן. נדגיש כי משכנתא קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן (ההצמדה הנפוצה ביותר) תתעדכן כל חודש על פי שיעור המדד שיפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר נועד לייצג את ממוצע המחירים במשק. מדד המחירים לצרכן נועד למעשה לכמת את שינוי ברמת המחירים של סל מוצרים ושירותים מסוים שאותו צורך הציבור בישראל, שינוי זה נמדד באחוזים ומשפיע ישירות על הריבית הקבועה הצמודה לו ומכך על המחיר אותו נשלם בעבור המשכנתא.