בשנים האחרונות ניתן לראות פרסומים רבים בתקשורת לגבי הזדמנויות רכישה של קרקעות חקלאיות לפני שינוי ייעוד לבניה. אלו הבטחות שבהחלט עשויות להיות אטרקטיביות וכדאיות כלכלית, רוכשים קרקע חקלאית במחיר יחסית נמוך ובהמשך מוכרים אותה ליזמי נדל"ן ברווח אדיר או שבונים על המגרש בית למגורים ומשפרים את איכות החיים של המשפחה. בפועל, רכישת קרקע חקלאית כהשקעת נדל"ן שקולה במקרים רבים מאוד להשקעה ספקולטיבית בשוק ההון ומכילה סיכונים שחשוב להכיר. סיכונים אלה לא נעלמים מעינו של הבנק המלווה ועל כן יבואו לידי ביטוי בתנאי ההלוואה שניתן, אם וככל שהבנק יסכים למתן הלוואת משכנתא לקרקע חקלאית.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ משכנתא לקרקע חקלאית
ממה אמורים להרוויח ברכישת קרקע חקלאית?
כאשר אנו מדברים על רכישת קרקע חקלאית להשקעה, הכוונה היא כמובן לא לחקלאים המבקשים לרכוש קרקע לטובת הגדלת פעילותם החקלאית אלא לאנשים המבקשים להיכנס להשקעה כספית במטרה להפיק ממנה תשואה. מהות העסקה היא לרוב רכישת של יחידת קרקע המוגדרת חקלאית – קרי אסור לבנות עליה נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר – כאשר בנקודה כלשהי בעתיד הקרוב הקרקע אמורה להיות מופשרת וייעודה ישתנה כך שיהיה ניתן לבנות עליה. בד"כ קיימים שני אינדיקטורים העשויים להצביע על סיכוי גדול יחסית לשינוי ייעוד הקרקע: קרקע הצמודה לשכונות מגורים בערים בהן שיעור הצמיחה גבוה וכן קרקעות הנכללות בתמ"א של עיר כשטחים לבניה. חשוב להדגיש כי גם במקרים אלו אין כל ערובה לכך שהקרקע אכן תשנה את ייעודה לבניה ובמידה שאכן ישתנה ייעודה, אין לדעת כמה זמן יעבור עד לכניסתו לתוקף של שינוי הייעוד.
בפועל, נושא שיווק הקרקעות החקלאיות הוא יחסית פרוץ ונטול רגולציה מספקת (מצב שצפוי להשתנות בעתיד). כך שלרוכשים קשה מאוד לדעת מה ההיתכנות של שינוי ייעוד הקרקע, מה לוחות הזמנים הרלבנטיים והאם לא מוכרים להם "חתול בשק". עסקנו בהיבטי השונים של הנושא ובפרט בסיכונים במאמר שנושאו קרקע חקלאית. יחד ם זאת חשוב שלא לפסול על הדף כל השקעה בקרקע חקלאית. במקרים רבים ניתן "ללמוד את החומר" בצורה טובה מספיק ולהבין את מפת הכוחות המשפיעים על קבלת ההחלטות באופן שיאפשר קבלת החלטה מושכלת. בנוסף לכך, משווקים רבים יוצרים כיום "גושי לחץ" גדולים בדמות עשרות ולעיתים אף מאות משפחות הרוכשות קרקע בשטח מועצה מקומית או עיריה מסויימת ועצם הציפייה שלהם להפרשת הקרקע בצירוף לחצים מצד המשווקים, עשויים להוות מנוף לחץ משמעותי המזרז את אישורי התוכניות.
האם ניתן לקבל משכנתא לקרקע חקלאית?
אם איתרתם השקעת בקרקע חקלאית שמעניינת אתכם ונראית לגיטימית, השלב הבא הוא לברר האם ניתן בכלל לקבל משכנתא לקרקע חקלאית. התשובה הקצרה היא שלא, לא ניתן לקבל משכנתא לקרקע חקלאית בישראל בתנאים הרגילים, כפי שניתן לקבל משכנתא לדירת מגורים או בית פרטי בבנייה עצמית.
התשובה המורכבת יותר היא שאין אפשרות סטנדרטית לקבל משכנתא לקרקע חקלאית מכיוון שהבנקים למשכנתאות עצמם מבינים את מורכבות הנושא ולא רואים בקרקע החקלאית כבטוחה מספקת למתן הלוואה. מבחינת הבנק, הוא לא יכול לשעבד את הקרקע וכך להבטיח את החזר ההלוואה, שכן מחיר הקרקע כפי שהיא משווקת לרוכשים מגלם גם ציפיות להפשרת הקרקע. היות שציפיות אינן מהוות בטוחה מספקת עבור הבנק (ובצדק), הרי שהקרקע יכולה לשמש כבטוחה רק עבור חלק קטן יחסית מהסכו המשולם. יתר על כן, קרקע חקלאית אינה מהווה בטוחה אטרקטיבית מבחינת הבנק כיוון שאם יהיה צורך לממש את הבטוחה, הבנק יתקשה לממש את הנכס. כיום, הבנקים המסחריים די מתעלמים משוק הקרקעות החקלאיות ופשוט לא מתייחס לעסקאות אלו כרציניות ומהותיות מספיק כדי להסתכן ולספק למשקיעים מימון משכנתא.
מה האפשרויות לקבל בכל זאת מימון לרכישת קרקע חקלאית?
למרות שאין דבר כזה משכנתא לקרקע חקלאית המתקבלת ישירות במודל של משכנתא לדירה ראשונה או שנייה למשל. יש אפשרות רלבנטית אחת שעשויה להועיל. אם ניתן להעמיד לבנק נכס אחר כבטוחה – דירה בבעלות מלאה למשל – אזי קיים סיכוי שהבנק יסכים להעניק מימון לרכישת קרקע חקלאית, תוך שעבוד הנכס ה"רציני" יותר כבטוחה. אך אפשרות זו לרוב אינה ריאלית, פשוט כי המשקיעים בקרקעות חקלאיות לרוב מגיעים ללא נכס אמיתי אחר שניתן לשעבד. בנוסף לכך מדובר בצעד מאוד מסוכן מצידו של הלווה שכן אם לא יעמוד בהחזר ההלוואה של אותו מגרש קרקע חקלאית (השקעה ספקולטיבית כאמור), ייתכן שיגיע למצב בו הוא נדרש גם להפרד מבית המגורים שלו ושל משפחתו.
לאור הדברים שצויינו עד כה, ניתן להבין כי נטילת משכנתא לקרקע חקלאית הינה מהלך עתיר סיכונים. כלל אצבע שמומלץ לעקוב אחריו אומר שגם אם מצאתם עסקה בקרקע חקלאית שנראית כידאית וטובה, אל תכנסו אליה אלא אם ביכולתכם לממן אותה מהון עצמי פנוי העומד לרשותכם. במידה ואתם נדרשים ליטול הלוואות ולהעמיד את דירתכם כבטוחה לצורך מימון העסקה, שיקלו ברצינות לוותר על העסקה.
בבעלותי שטח חקלאי שנמצא בשלבי אישור מתקדמים למדי כאשר הצפי הינו לבניה רוויה עליה וברצוני לקחת הלוואה בשווי כרבע בלבד משווי השטח. באפשרותי למכור ואולם ערך השטח עולה ממש במידה ניכרת ואני מעדיף הלוואה למשך כשלוש שנים.
האם בכל זאת יש אפשרות ממוסד כלשהוא לקבל הלוואה. מדובר כאמור בשטח באזור מבוקש ביותר. תודה