מע"מ אפס והשפעתו הצפויה על שוק הנדל"ן בישראל

הצעת החוק להעניק פטור מלא מתשלום מע"מ לרוכשי דירה ראשונה חדשה אושרה בכנסת בחודש יוני ותיכנס לתוקפה ב 1 בספטמבר.

מה אומר החוק לפטור ממע"מ לדירה ראשונה

החוק אותו יזם שר האוצר יאיר לפיד בעצם מעניק פטור מלא מתשלום מע"מ (המע"מ בישראל כיום הנו בסך 18%), ברכישת דירה חדשה ראשונה. הפטור יחול על מי שעומד בקריטוריונים מסויימים שנקבעו בחוק ושהדירה אותה הוא רוכש גם היא עומדת בקריטוריונים מסויימים של עלות.

לחץ כאן כדי לחסוך בעלויות המשכנתא

הקריטוריונים לקבלת הפטור ממע"מ הם:

א.      תושב ישראל

ב.      שירת שירות צבאי או לאומי או אזרחי.

ג.       בני זוג עם ילד שאחד מהם מעל גיל 34.

ד.      חד הוריים עם ילד שגילם מעל 34.

ה.      בעלי נכו מוכרת ע"י המוסד לביטוח לאומי.

 הדירות לגביהן חל הפטור הן דירות שעלותן עד 1.6 מליון ש"ח כולל מע"מ ואשר שטח הדירה הוא בין 60 ל 140 מ"ר.

כיצד בודקים זכאות למע"מ אפס

באתר רשות המיסים יפורסם שאלון. ניתן למלא שם את הפרטים ולקבל תשובה מיידית לגבי זכאותכם לפטור ממע"מ ברכישת דירה.

קבוצות רכישה

זוית מעניינת על החוק היא קבוצות הרכישה. יתרונן הגדול של קבוצות הרכישה עד היום, היה החיסכון בעלויות המע"מ על חלק ממרכיבי הדירה, מה שהצליח להביא להוזלה של בין 10 ל 20% בעלות הדירה הסופית לרוכש. החוק למע"מ אפס בעצם רוקן את  המבנה של קבוצת הרכישה מרוב תוכנו. עתה נעשים מאמצים לאפשר גם את היכללותן של קבוצות הרכישה בחוק.

כיצד צפוי החוק להשפיע על שוק הדירות בישראל

מרגע שהתפרסמה כוונת משרד האוצר להביא חוק זה להצבעה בכנסת חלה האטה ברכישת דירות חדשות וככל שאישור החוק הפך לוודאי יותר כך הורגשה מאטה יותר ויותר משמעותית.

נכון לעכשיו ההערכה היא כי השוק מבולבל ואינו יודע כיצד נכון לנהוג. מחד, כוונת החוק המקורית היא לאפשר ליותר משפחות לרכוש דירת מגורים ובכך להקטין את הביקושים בשוק הדירות ולהביא לירידה מסויימת במחירי הדירות.

מאידך קיימת סברה כי החוק עשוי להכניס לשוק רוכשים רבים אשר בעבר כלל לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה ועתה יהיו מעוניינים לנסות ולרכוש דירה זולה. תוצאה של מצב כזה תהיה עליה נוספת בביקושים ועליית מחירים נוספת בשוק הדיור אשר גם כך מתומחר גבוה ורבים טוענים כי הוא בועתי.

קשה להתנבא כיצד ישפיע המהלך על שוק הדירות מיד שניה (אשר אינן מזכות בפטור ממע"מ). מחד עשוי המהלך להביא להוזלת דירות חדשות ובעקבותיהן גם הוזלה של דירות מיד שניה שהרי לא הגיוני שרוכש יירש לשלם על דירה מיד שניה מחיר יותר גבוה מזו שיידרש לשלם על דירה חדשה מקבלן.

מהצד השני, במידה שהחוק יבירא דווקא להתגברות הביקושים ועלית מחירים כפי שציינו, אנו עלולים, באופן לא צפוי בכלל, לחזות גם בעליה נוספת במחירי הדירות מיד שניה.

מי ירוויח מהחוק

רוכשי הדירות צפויים להרוויח המחוק שכן יחסך מהם תשלום מע"מ בסך מאות אלפי ש"ח. לדוגמה, דירה שמחירה 1.5 מליון ש"ח כולל מע"מ תעלה 1271000 ש"ח. חיסכון של 228000 ש"ח.

קיימים שני גורמים העשויים לעמעם את השפעת החוק על הרוכשים וכיסם. ראשית, הקבלנים והמשווקים יודעים שהרוכשים נהנים מהנחה משמעותי מאוד במחיר הדירות ועלולים להעלות את המירי הדירות כדי להנות מחלק מההטבה. למשל, אותה דירה מהדוגמה הקודמת שעלותה כולל מע"מ 1.5 מליון ש"ח. הקבלן עשוי לדרוש עבורה עתה 1.6 מליון – הסכום המקסימאלי שעדיין מקנה פטור ממע"מ. מחיר הרכישה של דירה זו לאחר הפחתת המע"מ הוא 1355932 ש"ח. הרוכש יהנה מהטבה של כ 150000 ש"ח לעומת מחיר הדירה המקורי (1.5 מליון ש"ח כאמור) ואילו הקבלן יגרוף לכיסו 84000 ש"ח נוספים.

בעיה שניה ופחות חמורה היא יכולת המיקוח של הרוכשים אשר עשויה להחלש לאחר שכבר זכו בהטבה של 18% במחיר הדירות. איש המכירות במשרד הפרוייקט יודע כי הזוג הצעיר שלפניו כבר נהנה מהטבה של מאות אלפי ש"ח במסגרת העסקה, מה שהופך את העסקה למאוד אטרקטיבית עבורו. בהתאם לכך עשוי איש המכירות להציג עמדה יותר נוקשה אל מול בקשה של הרוכשים לקבל הנחות נוספות.

לחץ כאן כדי לחסוך בעלויות המשכנתא