רכישת דירה או בית

שוק הנדל"ן בישראל רותח ומחירי הדירות והבתים מרקיעי שחקים תוך מגמה מתמשכת לאורך שנים של עליות מחירים. רוב תושבי ישראל נדרשים לחסוך שנים ארוכות, להעזר בקרובי משפחה ואף ליטול משכנתאות בסכומים חסרי תקדים לצורך רכישת דירה או בית מגורים. לאור גובה ההשקעה והסיכון הנלווה לה עלינו לנסות ולעשות את הבחירה הנכונה באיזור המגורים, באיכות הבניה וסוגה וכן לסכם את פרטי העיסקה באופן אשר יבטיח אותנו. לפניכם מדריך מקוצר לרכישת דירה אשר יסייע בידכם בשלבים הראשונים של התהליך.

רכישת דירה – שלב א' – איתור איזור נדל"ני

בשלב ראשון יש לאתר איזור בעל פוטנציאל נדל"ני טוב להמשך. איזורים מסויימים בצפון תל אביב למשל, ככל הנראה אינם דוגמה טובה לכך שכן המחירים שם כבר מרקיעי שחקים ומספר מומחים מעריכים כי קיים ספק אם לא מיצו את פוטנציאל עליית המחיר. איזור דרום תל אביב למשל יכול להוות פנינה נדל"נית שכן ניתן עדיין למצוא שם דירות במחירים נמוכים יחסית לאיזור ולאור הביקוש העצום ביתר איזורי העיר סביר להניח כי הביקושים הגבוהים ימשיכו לזלוג גם לאיזור הדרום.

דוגמה נוספת יכולה להיות רכישת בית מחוץ לתל אביב באחד מהישובים המספקים איכות חיים, שקט, מרחב וסביבה טובה לגידול ילדים. כל איזור אליו מגיע כביש חוצה ישראל (כביש 6) נהנה מעליית מחירים מיידית של עשרות אחוזים. דיי לציין את איזור יוקנעם אשר נחשב "מנומנם" במיוחד שנים ארוכות וברגע שנתבשרנו על פתיחת הקטע הצפוני של כביש 6 אשר מגיע עד למחלף תות, בסמוך ליוקנעם, עלו שם מחירי הדירות ושטחי הבניה במאות אחוזים.

כאמור, בעת הבדיקה המקדמית לרכישת דירה עלינו לבדוק את הפוטנציאל הנדל"ני של האיזור ולקבל הערכה מציאותית לפוטנציאל עלית המחיר של הנכס שנרכוש.

רכישת דירה כהוצאה וכהשקעה

גם אם הדירה אותה תרכשו נמצאת במיקום נדל"ני משובח ופוטנציאל עליית המחיר שלה הנו אדיר, עדיין מדובר בהוצאה כבדה, הדורשת נטילת הלוואות אשר יש להחזירן. בין אם הדירה אותה אתם רוכשים מיועדת למגוריכם ובין אם הדירה תהווה מקור להכנסה (תהיה מושכרת בחלקה או במלואה), עליכם לוודא כי תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. במידה והדירה תושכר, עלינו לערוך חישוב ריאלי, תוך נטילת טווח ביטחון, לגבי גובה ההחזר החודשי, גובה שכר הדירה המשולם מידי חודש, אחוז הזמן בשנה בו אנו מעריכים כי הדירה תהיה מושכרת והוצאות נוספות הקשורות לדירה: הוצאות תחזוקה, תיקונים בבית החלים על המשכיר ואפילו הוצאות פיתוח הנגבות מהדיירים ע"י המועצה או הערייה.

בדיקות לפני הרכישה

אז מצאתם נכס העונה על דרישותיכם, באיזור בעל פוטנציאל ובסביבה טובה. כעת עליכם להכנס לשלב לא פשוט של בדיקת הנכס ומשא ומתן עם בעליו.בשלב ראשון, לפני הכניסה לפרטי העיסקה, עליכם לוודא ללא כל צל של ספק כי מי שמוכר לכם את הנכס הנו באמת בעל הזכויות היחיד בו וכי הוא רשאי לבצע בו פעולות של מכירה והעברת זכויות קיניניות. לשם כך עליכם להוציא נסח טאבו בו רשומה הבעלות על הדירה. במידה ומדובר בבית משותף בו טרם בוצע שיוך דירות, יש לבדוק את מצב הזכויות בחברה המשכנת המסדירה עינינים אלו.

יש לבדוק כי הנכס אינו משועבד או מעוקל לטובת צד שלישי וכן יש לבדוק את תיק הבניין בעיריה בכדי לדעת כי לא נרשמו צוי הריסה לבניין כולו או לחלקים ממנו. מומלץ לתת לעורך דין למקרקעין לבצע בדיקות אלו שכן מדובר בבדיקות חשובות ומורכבות הדורשות ידע והתמצאות ואסור לטעות בהן.

בדיקה נוספת וחשובה אותה יש לבצע טרם רכישת הבית היא בדיקת קרינה. מומלץ לוודא כי הדירה אותה אתם עומדים לרכוש אינה נמצאת בקירבת מקורות קרינה כגון עמודי מתח גבוה, שנאים או אנטנטת סלולריות. בדיקות אלו מבוצעות ע"י חברות של "בדק בית" כחלק מסל הבדיקות המוצע.

בעת רכישת בית מקבלן עליכם לוודא כי הקרקע הנה בבעלות הקבלן. בנוסף לכך, לפני תשלום דמי הקדימה הנדרשים ע"י היזמים, לעיתים אף שנים מראש, עליכם לוודא כי הפרוייקט נהנה מליווי בנקאי מלא עד לשלבי הסיום. חשוב לבצע בדיקה זו שכן קבלנים רבים סובלים ממחקנ אשראי טרם סיום הפרוייקט ומותירים את הרוכשים ללא דירה מוכנה למגורים, ללא אפשרות רישום בטאבו וללא כספי דמי הקדימה ששולמו להם מבעוד מועד.

בדיקות נוספות אותן יש לבצע בנכס:

בדיקה ויזואלית כללית בה תנסו לאתר שברים ונזקים שונים למבנה.

בדיקה כללית לגבי תקינות הדירה: דליפות מים, רטיבויות, תקינות שקעי החשמל, תקינות דלתות וחלונות וכיו"ב.

עריכת חוזה לרכישת דירה

אקדים ואומר כי חשוב מאוד לערב עורך דין מומחה למקרקעין בביצוע העיסקה. בנוסף לכך מומלץ כי אותו עורך דין לא ייצג את שני הצדדים (הקונה והמוכר) אפילו אם מדובר על חיסכון משמעותי בכסף. לא נכנס במאמר זה לכל הדקויות והנדקודות אותן יש לכלול בהסכם מכר מקרקעין אולם אציין מספר נקודות מרכזיות:

1. על המוכר להתחייב לתקינות הדירה ולהתחייב לספק אחריות לנזקים הנובעים משימוש סביר (פיצוץ דוד שמש, תקינות מערכת המים, הביוב והחשמל, חדירת מים וכו') למשך מספר שנים לאחר הרכישה.

2. על המוכר להתחייב לפיצוי מוסכם במידה והדירה אינה תקינה כמוצהר או לפחות התחייבות לתיקון מיידי של כל הקילקולים באופן מיידי ע"י בעלי מקצוע מוסמכים.

3 .יש לקבל מראש את כל המסמכים המקוריים המעידים על בעלות מלאה של המוכר על הנכס וכמובן את כל פרטיו המלאים לרבות ת.ז וכתובת מגורים.

4. התחייבות של המוכר כי כל התשלומים והמיסים על הנכס שולמו וכן התחייבות שלו לתשלום כל דרישה כאמור אשר תתקבל בעתיד ומקורה בתקופה בה המוכר היה בעליו של הנכס.

5. יש להשאיר סכום כסף בנאמנות להבטחת תשלומי מס מכירה, מס שבח והיטלים נוספים באם קיימים.

6. יש להסדיר את נוסא התשלומים ע"פ ההתקדמות בתהליך המכירה ולא מומלץ לתת סכום העולה על 10% בטרם רישום הערת האזהרה.

כפי שציינתי בתחילת המאמר, מדובר במדריך מקוצר על מאוד לנושא רכישת דירה. תמיד מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין לצורך ליווי והכוונה במהלך העיסקה.