כל מה שאתה צריך לדעת על השקעות נדל"ן בארצות הברית כאפיק השקעה

מה לעשות עם 300,000 ש"ח פנויים? סקרנו את אפיקי ההשקעה תוך התמקדות בהשקעות נדל"ן בארה"ב

רבים מאיתנו הישראלים מוצאים את עצמנו עם סכום כסף לא מבוטל שאנו מעוניינים למנף. כאשר יש מספר אפיקי השקעה המאפשרים לעשות זאת.

אפיקי השקעה שונים העומדים לרשותינו וחסרונותיהם

אפשרות ראשונה היא לשים את הכסף בבנק בפקדונות קצרי מועד או בתכנית חסכון שם הכסף צובר ריבית, זהו אפיק השקעה שנחשב סולידי בשפת ההשקעות ויבטיח כי גם אם נומינלית סכום הכסף שברשותכם יגדל, הרי שריאלית תפסידו כסף, היות והריביות אותם נותנים הבנקים כיום (2016) כמו גם בשנה האחרונה, נמוכות מהמדד. הסיכון להפסד סכומים משמעותיים באפיק זה הנו נמוך מאוד עד כמעט כלל לא.

אפיק השקעה נוסף הוא שוק ההון, כאשר הבעייתיות בו היא שלמרות שהתשואות גבוהות, הסיכון הוא יחסית גבוה, במיוחד אם אנחנו מתכננים לבצע את ההשקעות בעצמנו. עבור אותם אנשים שמבצעים את ההשקעות לבד, יש לקחת בחשבון שנדרש ידע רב על מנת לזהות הזדמנויות בשוק ההון. מומחים טוענים שאנשים שלא יודעים לנתח את שוק ההון ומשקיעים בו בכל זאת, באותה מידה יכולים לשחק בקזינו עם אותו הכסף.

אפיק השקעה שלישי אליו נתיחס במאמר זה בהרחבה והנחשב לפופולארי הוא אפיק ההשקעה בנדל"ן, שכן התשואות בו יחסית גבוהות כאשר בנדל"ן דיור אנו רואים תשואות משכ"ד של בין 3%-4% ולכך יש לצרף את עליית ערך הנכסים עצמם אשר יכולה לייצר תשואה שנתית של עשרות אחוזים. בנדל"ן מסחרי לעיתים נראה נכסים שמניבים עד 8% תשואה שנתית. הבעיה היא שלטובת השקעה בתחום הנדל"ן נצטרך הון התחלתי גבוה. בנוסף לכך, בנק ישראל הטיל מגבלות חמורות על הבנקים במתן משכנתאות, הן במתן משכנתא לדירה ראשונה והן במשכנתאות למשקיעים שזו להם הדירה השניה או השלישית. השקעות נדל"ן בישראל הינו אפיק השקעה אשר מתאים לאנשי עסקים מבוססים מאוד להם הון עצמי גבוה ואורך נשימה פיננסי. זוג צעיר או רווק/ה שיש להם בחשבון הבנק סכום של 200-300 אלף ₪ לא יוכלו אפילו לעבור את סף 40 האחוזים הון עצמי המהווה דרישה מקדמית של הבנקים לצורך קבלת משכנתא, אפילו שהמדובר במשכנתא לדירה ראשונה. לצורך ההבהרה רק נוסיף כי בנק ישראל הטיל את המגבלות הדרקוניות על מתן משכנתאות כבר ב 2013 מתוך מטרה למנוע משבר בדומה למשבר הסאב פריים שהתרחש בארה"ב ב2007. זוהי, אם כן, הסיבה המרכזית לכך שחלק גדול מהמשקיעים פונים להשקעה בנדל"ן מעבר לים שם נדרש הון עצמי ראשוני נמוך יותר.

ההשפעות של משבר הסאב-פריים על ענף הנדל"ן

ראינו בעשור האחרון לאחר משבר הסאב-פריים שהכספים מהארץ הושקעו בהרבה מקומות בעולם, ביניהם מדינות אירופה, בדגש על מזרח אירופה ומרכזה וגם בארצות הברית. הנדל"ן במזרח אירופה התברר כלא מניב, כאשר לא רק שהערך שלו לא עלה, אלא בחלק מהמקרים אף ירד. עובדה זו גרמה לכך שמשקיעים רבים נשארו עם מגרשים או נכסים שלא מניבים תשואה גבוהה ואף מתקשים לממש אותם. במקביל לאירופה, כספים רבים הושקעו גם בארצות הברית, שנחשבה לאחת המדינות שסבלה יותר מכל במשבר שפקד אותנו בשנת 2007, רק ששם ההשקעות התבררו כמוצלחות הרבה יותר.

בחלק מהמקומות ערכי הנכסים בארצות הברית ירדו בתקופת המשבר בין 50% ל-70% ומאז תום המשבר אנו עדים לעליה מתונה ורציפה של מחירי הדירות של כ-5% עד 8% בשנה, בנוסף לתשואות של כ-10% בשנה. כך שהמשקיעים לא רק נהנים מתשואה גבוהה על הכסף שלהם זאת בהשוואה להשקעה של אותו הסכום בנדל"ן בארץ או בבנק, אלא גם הערך של הנכס שהם קנו נמצא בעלייה מתמדת, כך שלמעשה שבעלי הנכסים מרוויחים פעמיים.

מדוע ישראלים חוששים מאחזקת נכסים מעבר לים?

אנו נתקלים בישראלים רבים שחוששים מקנייה של נכס שהוא במדינה אחרת, כאשר תהיות ושאלות רבות עולות להן בנוגע לדירה עצמה, כמו איך נוודא שהדירה אכן תקינה וראויה למגורים, איך נטפל בדירה באופן שוטף וכמובן מה נעשה בכל מה שקשור לכספים. אז בעידן המודרני והגלובלי של היום, לכל דבר יש פתרון וכך גם להשקעות שמעבר לים.

בנוגע לרכישת הדירה, כמו כל דירה עלינו לוודא כי הדירה אכן תקינה, החל מהיסודות שלה, דרך צנרת האינסטלציה, קונסטרוציה, תשתית החשמל, איטום המבנה וכן הלאה. ברוב האיזורים בארה"ב נהוגות שיטות בניה שונות מהמקובל בארץ ועל כן, גם אנחנו מבינים דבר וחצי דבר בבניה, את הבדיקה הזו מבצעת חברה אשר מתמחה בביקורות הנדסיות של בתים והערכת מצב לפני רכישה. על מנת לרכוש דירה בארצות הברית נצטרך כמובן לפתוח שם חשבון בנק, שאליו גם נעביר את הכסף לטובת רכישת הדירה. במדינות רבות בארה"ב תושב חוץ המבקש להחזיק בנכס מניב, חייב לעשות זאת דרך חברת LLC הרשומה בארה"ב והיא אף הגורם המדווח לרשויות המס. זה עלול להשמע מורכב אולם הקמת חברה בארצות הברית לטובת אחזקות נדל"ן הנה פעולה פשוטה וזולה שניתן לבצע מהארץ. ביצוע העברה בין בנקאית מחשבון החברה לחשבונך הפרטי הנה עניין שגרתי כיום, שכן הדבר היחיד שאנו נצטרך לעשות מראש הוא לדאוג להמיר את השקלים לדולרים ולהצטייד באישור ממס הכנסה על הכסף המועבר, למרות שלא תמיד הבנק ידרוש זאת מאיתנו.בעת הרכישה חובה להיעזר בעורך דין על מנת לוודא כי העברת הבעלות על הבית עומדת בכל המבחנים המשפטיים וכי לא קיימים עיקולים על הבית. מומלץ מאוד להיעזר גם במתווך דירות אמין או, טוב מכך, יועץ נדל"ן אובייקטיבי, שיוכל להמליץ לכם על איזורי ביקוש ואיזורים בהם מחירי הנכסים עדיין אטרקטיביים.

חברות הניהול בארצות הברית

את כל הדברים שציינו, החל ממציאת נכס, דרך ביקורת על הנכס לפני רכישה, פתיחת חשבון בנק, ועד עריכת החוזה עם העורך דין, מבצעות עבורכם חברות אשר מתמחות באיתור ורכישת נדל"ן בארצות הברית. בחברות האלה קיימים אנשים אשר חיים את שוק הנדל"ן בארצות הברית, מכירים את איזורי הביקוש, איזורי ההשקעה האטרקטיביים ויודעים באילו אזורים כדאי לרכוש נכסים, ששם התשואות ועליית המחירים הם מהגבוהים ביותר. כמו כן, חלק מאותן חברות משמשות גם כחברות ניהול וידאגו לטיפול שוטף בנכס שלכם מתוך הבנה כי מקום מושבכם הוא בישראל ואתם חייבים מישהו שידאג באופן שוטף לנכס, כמו למשל לבעיות של הדייר, מציאת דיירים ותיקונים קטנים בבית. לכן, כל פעילות של רכישת נדל"ן בארצות הברית כדאי שתהיה בעזרת חברת נדל”ן.

ניתן להשקיע בנדל"ן בארה"ב לא רק באמצעות רכישת נכס. קימות גם דרכים נוספות כגון רכישת חלק בלתי מסויים בפרוייקט נדל"ני גדול או השקעה בקרנות ריט. למידע נוסף מומלץ לקרוא את המאמר שפירסמנו בנושא דרכים להשקעה בנדל"ן בארה"ב אשר פורסם לראשונה ביוני 2012 ועודכן מאז מספר פעמים.