מבין מסלולי המשכנתא השונים המסלול צמוד המט"ח הוא מבין הפחות נפוצים. ומתוך משכנתאות צמודות מט"ח אפשרויות (בעיקר דולר, יורו או ליש"ט), משכנתא דולרית היא הנפוצה ביותר. באופן כללי משכנתאות דולריות יכולות להיות צמודות מט"ח (בשקלים אך צמודה לדולר) או נקובות מט"ח (הכל מתנהל בדולרים), אך בפועל הסוג העיקרי והנפוץ הרבה יותר היא משכנתא צמודה לדולר הנקובה בשקלים אך החזריה קשורים ישירות לשער הדולר.
למי זה מתאים?
באופן כללי, משכנתא צמודה לדולר מתאימה לשני סוגי לווי משכנתאות:
- רוכשי דירות אשר יש להם מקור הכנסה צמוד לדולר כגון נכס מושכר, עבודה, ירושה.
- לווים אשר מאמינים שערך הדולר יירד לעומת השקל וכך המשכנתא שלהם תוכל להיות זולה יותר. לעיתים מדובר על לווים מתוחכמים פיננסית שמנצלים הפרשי ריביות בין ישראל לדולר או מבצעים ספקולציה על שער הדולר ומנסים להוזיל לעצמם את המשכנתא.
כמובן שאין חובה לקחת את כל המשכנתא במסלול של משכנתא דולרית ובהחלט ניתן להרכיב משכנתא הכוללת כמה מסלולים שאחד מהם – עבור חלק מהסכום – הוא צמוד לדולר. כך ניתן לפזר סיכונים ולהרוויח הוזלה של המשכנתא במסלול אחד לצד ייקור במסלול אחר.
לחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא לחץ כאן
הקרן צמודה לדולר
משכנתא דולרית או צמודה לדולר כוללת, כפי שניתן להבין משמה, הצמדה לדולר ארה"ב (או יורו / ליש"ט במקרים הרלבנטיים למטבעות אלו). בניגוד למשכנתאות רבות אחרות הצמודות למדד המחירים לצרכן, משכנתא צמודה לדולר מוצמדת לשער היציג של הדולר על פי בנק ישראל. השער היציג הרלבנטי למשכנתא מתעדכן אחת לחודש, כך שככל שהדלר מתחזק כל ההחזר החודשי עולה וככל שהוא נחלש מול השקל ההחזר יורד (כמובן שהבנקים מיישמים רצפת הצמדה כך שהמשכנתא לא יכולה לרדת לשיעורים נמוכים מאוד במקרה של קריסת הדולר).
הריבית במשכנתא צמודה לדולר – ריבית הליבור
לכל הלוואה וודאי שבהלוואות משכנתא יש ריבית אותה יש לשלם לבנק והיא מהווה את מרבית עלות השימוש בכסף. במקרה של הלוואת משכנתא צמודה לדולר הריבית המשפיעה על ההחזר החודשי והכולל בסופו של דבר היא ריבית הליבור. ריבית ליבור היא ריבית בין-בנקאית (London Inter Bank Offered Rate) המתפרסמת בלונדון והיא נחשבת לריבית יחס בינלאומית לצורך חישוב הלוואות מט"ח. מסלול משכנתא דולרית כולל ריבית בשיעור מסוים שנקבע על פי הליבור, בתוספת מרווח מסוים ממנה ברוב המקרים, ריבית זו מתעדכנת עבור החזר המשכנתא בכל שלושה או שישה חודשים ועל כן מסלול משכנתא זה נמנה עם מסלולי המשכנתא בריבית משתנה עליה ניתן לקרוא בהרחבה במאמר זה: https://www.citytabu.org.il/?p=110 .
ריבית זו נקבעת על פי ממוצע הריביות שהבנקים הגדולים בלונדון מציעים זה לזה עבור הלוואות וכמו כן היא מושפעת משיעורי הריבית של בנקים מרכזיים בעולם. כאשר הריבית עולה כך עולה ההחזר החודשי, ולהיפך כמובן.
יתרונות ומאפיינים
מאפיין חשוב של משכנתא דולרית הוא שהיא אינה כוללת עמלת פירעון מוקדם הנובעת מהיוון הפרשים של ריביות. במצב של האטה כלכלית עולמית והורדת ריביות כוללת, ריבית הליבור יורדת ומאפשרת החזרים נמוכים יותר של המשכנתא הדולרית.
חסרונות
כמובן שלמסלול משכנתא דולרית יש גם חסרונות שצריך לקחת בחשבון. זהו מסלול שנחשב מסוכן יחסית וספקולטיבי באופיו, הגורמים המשפיעים על שער הדולר או על פיחות של השקל רבים מאוד וקשה לחזות את המציאות הכלכלית. משכנתא צמודה לדולר יכולה לעלות בעוד שהכנסות הלווים בישראל לא עולות למשל.