השיקולים בהרכבת הלוואת משכנתא

מאמר המפרט את השיקולים המרכזיים בהרכבת הלוואת משכנתא וכיצד יש לשקלל אותם בבואינו ליטול הלוואת משכנתא

נקדים ונאמר כי מאמר זה אינו מהווה ייעוץ לצרכי נטילת משכנתא ומי שמעוניין ליטול משכנתא נכון יעשה אם יפנה לקבלת יייעוץ מקצועי למשכנתאות אצל אחת החברות המתמחות בתחום. מאמר זה נועד לספק מידע כללי אשר יכול לשמש כהכנה וכחומר רקע לפגישת ייעוץ משכנתא כאמור.

משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח ושונה במהותה מן ההלוואות הרגילות וקצרות הטווח אותן משווקים הבנקים. הסיבה העיקרית לשוני זה הינה חוסר היכולת לחזות את מצבינו כלווים ואת מצבו של המשק בחלק גדול ממשך חיי ההלוואה. לכן, השיקולים בבחירת הרכב המשכנתא שונים מהשיקולים בנטילת הלוואה לטווח הקצר. יתירה מזאת, כל טעות או שיקול נכון, יבואו לידי ביטוי באופן משמעותי בסכומי החזרי המשכנתא, שכן אנו, כלווים, חיים איתם לאורך זמן. לדוגמא, סטייה של 0.1% בריבית (או בעקבות שיקול נכון בבחירת הריבית) מסתכמת באלפי שקלים של החזר.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי של מומחה בתחום

נניח שאנו לווים סכום כסף מסוים לטווח של חמש שנים בהלוואה רגילה הנתונים הידועים לנו הם:

א.      ישנה תחזית צמיחה למשק, בנוסף מפורסמת תחזית למדד לפחות לשלוש השנים הקרובות (רוב משך חיי ההלוואה) ובעזרת תחזיות אלה ניתן להחליט באילו תנאים לקחת את ההלוואה.

ב.      הביטחון התעסוקתי בטווח חמש השנים הינו גבוה משמעותית ברוב המיקרים מול הוודאות הנמוכה של המקרה  של נטילת משכנתא המתמשך על פניעשרים או שלושים שנה לעיתים – אורך חיי משכנתא ממוצעת. לאדם הסביר ברור יותר היכן יועסק ומה ירוויח בחמש השנים הקרובות מאשר מה יהיה בעוד עשרים שנה.

מכאן אנו למדים שהרבה יותר קל להתאים הלוואה קיצרת טווח לתנאי ההווה בהם אנו חיים והמשכנתא,לעומת זאת, מהווה אתגר.

שיקולים מרכזיים בקביעת הרכב המשכנתא והסכום אותו אנו לווים

השיקולים המרכזיים אשר עלינו להתחשב בהם בקביעת הרכב הלוואת המשכנתא כאשר אנו ניגשים ליטול משכנתא הינם:

א.      הנכס הממושכן:

1. אפשרות הנזלה של הנכס (מכירתו והפיכתו למזומנים). ככל שהנכס נזיל יותר כך גובר הביטחון שלנו כלווים שנוכל להחזיר את ההלוואה גם אם תחול הרעה במצבינו הכלכלי או התזרימי. נכס שאינו נזיל מחייב ביטחון מוחלט ביכולת החזר ההלוואה לאורך זמן או שווי אלטרנטיבי (* ראה בהמשך) גבוה יחסית אשר יכסה את ההחזר החודשי ויאפשר למשק הבית להפנות את המשאבים העומדים לרשותו לשכירת נכס אלטרנטיבי למגורים.
2. יכולת ההחזר שלנו אל מול מחיר ההלוואה אשר הוא בעצם הסכמי הריבית אליהם נגיע עם הבנק. משמע, יכולתו של הלווה להחזיר את קרן המשכנתא ואת מחירה המתבטא בתשלום הריבית.
3. מחירו של הנכס (לפי הערכת שמאי) משחק תפקיד חשוב מאוד בשיקולים בעת הרכבת המשכנתא. מחיר הנכס הנו המרכיב החשוב ביותר בקביעת גובה המשכנתא אותה ניקח. הבנק לא ייתן מימון שגובהו למעלה מ-60% מערכו של הנכס. מתוך סכום זה תהא גם מיגבלה נוספת החלה על הסכום אותו ניתן ליטול במסגרת משכנתא בריבית משתנה, כל זאת עקב מדיניותו של בנק ישראל. בפועל יבוא הדבר לידי ביטוי בכך שמי שנוטל משכנתא לנכס שערכו גבוה יחסית (ועומד בתנאי הסף של הון עצמי בשווי של 40% מערך הנכס) יהנה מיותר חופש בקביעת הרכב מסלולי המשכנתא. יתירה מזאת, מחירו של הנכס, ככל שיהיה גבוה ביחס למשכנתא, יוריד את מחירה שכן לבנק תהא בטוחה טובה יותר על ההלוואה והסיכון אותו משקלל הבנק במחיר ההלוואה הנו קטן יותר.
4. פרמטר נוסף, אשר יש לקחת בחשבון בקשר עם הנכס עצמו הוא שוויו האלטרנטיבי. משמע, בכמה ניתן להשכירו או למכור אותו (ומה הסיכוי לממש אופציה זו במקרה הצורך). זהו מידע רלוונטי במקרה ונקלעים לקשיים בהחזרת המשכנתא אז פונים לפתור זאת באמצעות השכרת הנכס או מכירתו. חשוב לזכור כי במקרה של מכירה ההפסד המירבי יהא על משכנתא בריבית קבועה שכן נידרש, בנוסף להחזר הקרן, לשלם גם את הריבית אותה התחייבנו לשלם לבנק על לנקודת היציאה. ככל ששוויו האלטרנטיבי של הנכס גבוה יותר כך נוכל לקחת סיכונים גדולים יותר מבחינת הרכב המשכנתא.

ב.      ההכנסה נטו של משק הבית הינה הגורם השני שיש להתחשב בו.

1. מניסיון העבר וע"פ המלצות מומחים לכלכלת המשפחה עולה כי הסכום המקסימאלי אותו מומלץ להקצות מכלל ההכנסה נטו של משק הבית לטובת החזר המשכנתא הנו כ 30%. הדבר יאפשר שמירה על רמת החיים אליה הורגלנו לפני רכישת הנכס.
2. בנוסף, יש להתחשב בתחזית התפתחות השכר והביטחון התעסוקתי בו נמצאים חברי משק הבית. במידה והביטחון התעסוקתי נמוך, תיהפך המשכנתא למלכודת שכן אז, במידה ומאבדים את העבודה, עלולים לאבד את הבית ובנוסף כסף רב הנובע מעלויות משניות לכיסוי המשכנתא. במידה ונשכור נכס, יהיה זה כואב פחות.

ג.       שיקול נוסף הוא עלות ההלוואה ושמירת גובה ההחזר קרוב ככל שניתן לערכו הנוכחי. לכל אדם ישנה העדפת הווה שונה ולכן יש לחשב האם הסכום אשר אותו הלווה מקבל כהלוואה "שווה" לו את סכום ההחזר אשר מגיע לעיתים ל – 170% מן הקרן בעוד עשרים או שלושים שנים. לפעמים תגיע הריבית לערכים גבוהים מאוד, דבר אשר ייקר את הלוואת המשכנתא באופן דרסטי. במקרה כזה, גם בחישוב ארוך טווח יהיה עדיף לחיות בשכירות ולא ללוות. כיום אנו רחוקים ממצב כזה אך עדיין ראוי לציין עובדה זאת.

ד.      החלוקה הפנימית של המשכנתא, הגדרת משכי הזמן וסוגי הריביות אותם נרצה לשלם – בניית ההלוואה עצמה.

1. כמובן שכולם רוצים להתחייב לזמן קצר ככל שניתן אך לכך יש השלכה על ההחזר החודשי (ראה לעיל כיצד להתאים את ההחזר להכנסה), מאידך, כמובן שככל שנפרוס את המשכנתא לטווח ארוך יותר, יהיה המוצר יקר יותר ולכן יש למצוא את משך הזמן האופטימלי אשר יותיר אותנו עם המקסימום אותו אנו יכולים להחזיר ועדיין מבלי להעמיס על משק הבית עומס כלכלי רב מידי.
2. לחלוקה הפנימית בין משכנתא בריבית קבועה למשכנתא בריבית משתנה, סוגי ההצמדות וכו' (ראה מאמרים בנושאים אלו) ישנה השלכה גדולה על אפשרות סילוק בטרם עת וגובה הריבית הסופי. סילוק מוקדם של משכנתא בריבית קבועה הנו יקר באופן משמעותי מסילוק מוקדם של משכנתא בריבית משתנה שכן יש לשלם את הריבית אותה היה גובה הבנק על לתחנת היציאה. תחנות היציאה בהלוואה בריבית קבועה, מרוחקות זו מזו, בדרך כלל, כדי 5 שנים.

ה.      אפשרות למחזור המשכנתא – מחזור משכנתא הנו תהליך בו הלווה סוגר את ההלוואה המקורית ונוטל תחתיה הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר. כאשר נוטלים הלוואה לטווח ארוך, איננו יודעים לומר מה יהיו תנאי השוק בעוד תקופה של מספר חודשים, לא כל שכן בעוד 20 שנה. האפשרות למחזר את המשכנתא חשובה לנו במיוחד בשלושה מקרים:

1. כאשר אנו חוזים שבשנים הקרובות יחולו טלטלות בשווקי העולם ושינויים משמעותיים נוספים – דבר העשוי לשנות את כדאיותה של הלוואה מסוג מסויים ולהפוך אחרת לאטרקטיבית יותר.
2. כאשר איננו בטוחים כי נוכל להמשיך ולעמוד בתנאי ההחזר המקוריים (הולדת ילדים אשר מכבידה על התקציב המשפחתי, חוסר וודאיות תעסוקתית וכו').
3. כאשר אנו סבורים כי הכנסות המשפחה תגדלנה ולכן אין טעם להסתפק בהחזרים קטנים יחסית אלא אנו מעדיפים להחזיר את המשכנתא בנתחים גדולים יותר, לקצר את משך תקופת ההחזרים ולהשיג בכך הוזלה במחיר הכללי אותו נשלם על ההלוואה.

ייעוץ משכנתאות

לצורך הגעה לנקודת המוצא הטובה ביותר, מומלץ בחום לפנות ולקבל ייעוץ משכנתא. ישנו מספר רב של חברות המציע ייעוץ למשכנתאות ולכן יש לעשות סקר שוק ולבדוק היכן ניתן לקבל את ייעוץ המשכנתאות הטוב ביותר במחיר סביר אך לא לוותר על שירות זה.

בייעוץ משכנתאות עליכם לבדוק שני נושאים: מה סכום ההלוואה אותו תוכלו להחזיר מבלי להעמיס עומס יתרעל משק הבית וכן מההרכב ההלוואה הואמטימאלי עבורכם.