כתשעים ושניים אחוז מקרקעות מדינת ישראל נמצאות בבעלות המדינה. הגוף המייצג את המדינה בשנוא קרקעות הוא מנהל מקרקעי ישראל. כאשר מדובר ב רכישת בית, בין אם מדובר ברכישת בית מקבלן, בבנייה עצמית או ברכישת בית מיד שניה – במרבית המקרים מדובר לא ברכישה של ממש אלא בחכירה לטווח ארוך (49 שנים עם אופציה להערכה ל-49 שנים נוספות).
בעלות פרטית של קרקעות נמצאת בעיקר באיזור זכרון יעקב, שריד לתקופת רכישת הקרקעות בידי הברון רוטשילד. קרקעות במושבים, יישובים קהילתיים, מושבי עזר או קיבוצים תמיד יהיו קרקעות המדינה.
ההבדל בין בעלות לחכירה
חכירה היא למעשה שכירות לטווח ארוך של מעל לעשרים וחמש שנים. בשכירות כמו בשכירות חייב השוכר בדמי שכירות למשכיר כמו גם בקבלת הסכמה לביצוע פעולות שונות. במקרה של רכישת בית יש לבדוק האם הקרקע עליה הבית נבנה היא קרקע פרטית או קרקע מנהל. במקרה בו הקרקע היא של המדינה הבעלות על הנכס לעולם לא תהיה של הרוכש באופן מוחלט, שווי הקרקע בידי החוכר יהיה 91% גם לקרקע מהוונת, וייתכנו אף היגבלים על ירושה. חשוב להתייעץ בעורך דין לפני רכישת בית על קרקע מנהל.
היבטים כלכליים הנוגעים להיות הקרקע קרקע מנהל הם:
- דמי חכירה \ היוון – השכירות המשולמת עבור הקרקע
- דמי הסכמה – תשלום עבור ההסכמה להעביר את זכות החכירה על הקרקע
- דמי פיצול – תשלום עבור ההסכמה לפצל את הקרקע ליותר ממגרש אחד
- דמי היתר – תשלום עבור הזכות לבנות על הקרקע
הרחבת בנייה
אם הרחבת הבנייה היא תחום שיכול לבוא בחשבון, יש לברר כמה מ”ר מוגדרים בחוזה החכירה כמותרים לבניה ולקחת בחשבון שאולי תדרשו להוסיף דמי היתר.
דמי הסכמה
אם מדובר ברכישת בית מיד שניה חשוב להדגיש בחוזה המכר מי אחראי לתשלום דמי ההסכמה – המוכר או הקונה. לרב נהוג שהמוכר הוא זה האחראי לתשלום זה אך על דבר זה להיות מעוגן בחוזה מכיוון שלא נחקקו חוקים ברורים בנושאי קרקעות מדינה.
היוון
היוון הוא פעולת תשלום דמי החכירה מראש לכל יתר תקופת החכירה. פעולה זו לרב מזכה באופציה להערכת משך החכירה אוטומטית לתקופה נוספת של 49 שנים. ברכישת בית מיד שנייה רצוי לבדוק לא רק האם הקרקע מהוונת אלא גם כמה שנים נותרו עד לסיום תקופת החכירה.
דמי חכירה
רב הקרקע למגורים בארץ כיום מהוונת, אך בעיקר באיזורים חקלאיים קיימות קרקעות רבות המושכרות בהסכמי חכירה שונים – החל מתשלומים שנתיים או תלת שנתיים ואחרים.