עיסקת קומבינציה היא עיסקת חליפין במקרקעין במסגרתה בעל קרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע לקבלן תמורת דירה או דירות שייבנו ע”י הקבלן על אותו שטח.
קיימות שתי וורסיות לעיסקת קומבינציה:
עיסקת קומבינציה בה התמורה המלאה עבור הקרקע ניתנת בצורת יחידות דיור הנבנות על אותה קרקע.
עיסקה בה התמורה עבור הקרקע ניתנת הן ביחידות דיור והן בתוספת מסויימת במזומן.
יתרונות של עיסקת קומבינציה
עסקאות קומבינציה נפוצות מאוד בישראל היות והן מגלמות בתוכן יתרונות רבים:
א. בעל הקרקע אינו נדרש לשלם מס שבח על כל הקרקע שכן מכר רק חלק ממנה.
ב. בעל הקרקע אינו נדרש לשלם מס רכישה על הדירות החדשות שלו.
ג. על בעל הקרקע לא חלה החובה לשלם מע”מ על רכיב הקרקע בדירות שקיבל לידיו.
ד. בעל הקרקע מקבל דירות אשר שווין הכולל גדול בד”כ משוי היחידות אותן היה יכול לרכוש אילו היה מוכר את הקרקע “as is”.
ה. הקבלן אינו נדרש לשלם במזומן עבור הקרקע וכך נחסכות ממנו עלויות מימון כבדות.
ו. ע”פ רוב, עלויות הבניה לקבלן נמוכות משמעותית מהסכום אותו היה נדרש לשלם אילו היה רוכש את הקרקע במזומן.
ז. הקבלן נדרש לשלם מס רכישה רק על חלק מהקרקע – אותו חלק שהועבר לרשותו.
חסרונות
א. עיסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת המחייבת התיחסות למגוון גדול של פרטים.
ב. הקבלן ובעל השטח הופכים לשותפים במקרקעין עליו בוצעה העסקה.
הייתרונות והחסרונות שפורטו לעיל מתיחסים לעיסקת קומבינציה מלאה, ללא תמורה במזומן כלל. במידה שיש תמורה במזומן, הרי שחלות על חלק זה של העסקה חבויות המס הרגילות של עיסקה במקרקעין.
למי מומלץ לעשות עיסקת קומבינציה
עיסקת קומבינציה יכול להועיל למי שאינו מעוניין להזמין שירותי בניה ואין ביכולתו לפקח על עבודתו של קבלן חיצוני. כמו גם למי שמוכן להתקשר בהסכם שותפות בנכס עם קבלן מבצע.
