משכנתא הפוכה

המשכנתא, עבור רבים מאזרחי ישראל, היא נטל כלכלי חודשי המלווה אותם למשך רוב חייהם הבוגרים. החל משלב נטילת הלוואת המשכנתא, דרך התשלומים החודשיים וכלה בלמידה מכורח של מושגים כמו מדדים וריביות, המשכנתא מעניקה את התקווה שבסוף הדרך, כעבור 10, 15 או 20 שנה, יעמוד לרשות לוקח המשכנתא נכס פרטי השייך רק לו בו יוכל לחיות, לארח וליהנות עד ליום מותו.

אך, האם המשכנתא היא חד כיוונית? האם מדובר רק על נטילת הלוואה לטווח ארוך על מנת לרכוש את הנכס הפרטי שלנו? מסתבר שלא כך. לא רבים יודעים אך קיימת בישראל האפשרות, המוענקת לתושבים שגילם מעל 60 שנה, לקחת משכנתא הפוכה שבה בעל הנכס, האדם המבוגר, משעבד את הנכס לטובת הבנק או לגוף מסחרי אחר ובתמורה מקבל הלוואה אשר יכולה להנתן כסכום חד פעמי גדול או בתשלום חודשי קבוע. שיטה זו של משכנתא הפוכה נהוגה ברבות ממדינות העולם ומאפשרת לאדם המבוגר לעשות שימוש מושכל בנכסים שנצברו לזכותו במהלך ימי חייו.

לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא

למי מיועדת משכנתא הפוכה?

משכנתא זו מיועדת לאנשים מבוגרים (כאמור, שגיל מעל 60) אשר צברו במהלך חייהם חסכונות בצורת בית מגורים. המשכנתא ההפוכה מאפשרת לאנשים אלו בעצם להפוך את בית המגורים לכסף נזיל ללא צורך במכירה שלו. בנוסף לכך מאפשרת המשכנתא ההפוכה לבעלי הדירה להמשיך ולהתגורר בה בעת שהם נהנים מכספי ההלוואה.

נכון לשנת 2005, בישראל  10% מהאוכלוסיה היתה מעל גיל 65 וע”פ התחזיות, בשנת 2020 חלקם יגיע לכדי 14% מהאוכלוסיה. 80% מהזוגות מתגוררים בדירה אשר בבעלותם ורק 26% מתוכם זכאים לתשלומי גמלאות (פנסיה). מכאן נגזר כי קיים צורך נרחב למוצר זה, בו עוסק המאמר.

מדוע צריך משכנתא זו?

תוחלת החיים עולה כל הזמן ובפרט קיימת עליה בתוחלת החיים בעשורים האחרונים. אנשים שהגיעו לגיל מבוגר הנם בעלי נכס מגורים יקר, אך אין להם מספיק אמצעים כספיים ו/או חסכונות, על מנת לממן את צרכיהם השוטפים בחיי היום – יום, חיים הנמשכים לעיתים גם 30 שנה ויותר לאחר הפרישה לגמלאות והפסקת העבודה. הנזלת הכסף מאפשרת לגימלאי להמשיך באורח חייו באותה רמת חיים אליה הורגל במשך שנות עבודתו על אף הכנסתו אשר קטנה עם יציאתו ממעגל העבודה.

ככלל, היורשים הם אלו שנהנים מהנכס לאחר לכתו של בעל הנכס המוריש אך, מן הראוי הוא, שאם וככל שבעל הנכס יכול לעשות בו שימוש על מנת לשפר את איכות חייו בזקנתו, במקום לחיות בצמצום רב ואף במצוקה כלכלית לעתים,  הרי מן הראוי שתהיה לו דרך לעשות זאת, ומשכנתא הפוכה אכן מהווה אחד הפתרונות בנושא זה.

במסלול המשכנתא ההפוכה אין צורך ברכישת ביטוח חיים או הצהרה רפואית ובעל הנכס אינו מחויב להחזר התשלומים עד אשר יעזוב את ביתו, בדרך הטבע או על ידי מעבר לדיור מוגן. הבטוחה היחידה הנדרשת כנגד הלוואה מסוג משכנתא הפוכה היא דירת המגורים עצמה. לאחר עזיבת הדייר מועמדת ההלוואה לפרעון, ובדרך כלל ניתנת ליורשים האפשרות להחזיר את ההלוואה, להסיר את השיעבוד המוטל על הדירה כנגד ההלוואה ולא לאבד את דירת המגורים של המורישים.

פרטים נוספים אודות משכנתא הפוכה

קיימים שני משתנים עיקריים המשפיעים על גובה סכום ההלוואה שניתן לקבל כמשכנתא הפוכה: האחד – גילו של נוטל ההלוואה. ככל שהגיל עולה, כך סכום ההלוואה גדל. השני – שווי הנכס שנוטל ההלוואה משעבד לבנק כנגד קבלת ההלוואה. ככל שערך הנכס גבוה יותר – כך הבנק יאות ליתן הלוואה בסכום גדול יותר.

ככל שגיל נוטל המשכנתא ההפוכה עולה, כך סכום ההלוואה, ביחס לערך הדירה, עולה. לדוגמא, בעוד שאדם בן 60, המעוניין למשכן את דירתו, יקבל כ-15% מערך הדירה כהלוואה, הרי שבגיל 85 יעלה האחוז לכ-50% משווי הנכס. יהיו שיאמרו כי מדובר בניצול ציני של הזקנים על ידי בנקים למשכנתאות וגופים פיננסיים נוספים, אך כפי שכבר צויין, בראייה כלכלית טהורה, משכנתא הפוכה מהווה את אחד הפיתרונות למצוקה כלכלית הנוצרת בקרב שכבות גדולות של אנשים מעל גיל 60 אשר יוצאים ממעגל העבודה וסובלים ממיעוט הכנסות בשל כך.

כאשר שוקלים ליטול משכנתא הפוכה, יש לבחון את התנאים הספציפיים של ההלוואה בכל גוף פיננסי המעניק אותה – מהו סכום ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל, מהו האחוז המקסימלי של סכום ההלוואה משווי הנכס, האם יש עמלת פרעון מוקדם, האם יש ריבית על ההלוואה, מתי ניתן להחזיר את הכסף לבנק וכיצד עושים זאת, מהן העלויות הנוספות בגין נטילת ההלוואה כגון, עלות פתיחת תיק, שכ”ט שמאי עבור עריכת חוו”ד שמאית של הנכס, שכ”ט עו”ד שיאשר את חתימתכם על גבי מסמכי ההלוואה ו/או יחתום עליהם – על פי העניין, דמי שירות חודשיים, וכו’.

כמו כן רצוי לבדוק עם אנשי מקצוע בטרם נטילת ההלוואה של משכנתא הפוכה, האם סכום ההלוואה הנכנס לכיסיכם ו/או התשלומים החודשיים השוטפים  מחוייבים במס כלשהו ו/או פוגעים בזכות פנסיונית אחרת שלכם – לרבות קצבאות מדינה וכיוצ”ב.

חסרונות משכנתא הפוכה

בנוסף ליתרונות הברורים של משכנתא הפוכה אשר צויינו לעיל, יש כמובן, גם חסרונות שיש לשים אליהם לב כאשר שוקלים את האפשרות לבחור במסלול זה. חיסרון עיקרי הוא עלויות נלוות: עלות פתיחת תיק בבנק לצורך הנעת תהליך המשכנתא ההפוכה הנה כ- 2% מערך הנכס, כאשר ככל ששווי הנכס עולה, כך האחוז יורד. על מבקש המשכנתא ההפוכה לממן שמאי מקרקעין לצורך ביצוע הערכת שווי ועורך דין נוטריוני לצורך חתימה על המסמכים. בנוסף לכך, לעיתים ייגבו גם דמי ניהול חודשיים ותשלום ביטוח דירה.

יש לציין כי, לגבי מי שאיננו מורגל בניהול כלכלי של סכומים ניכרים, קבלת ההלוואה כסכום חד פעמי, במקום בתשלומים חודשיים, עלולה ליצור צורך בייעוץ כלכלי, כדי להמנע ממצב בו הכסף יירד לטימיון בשל השקעות גרועות ו/או בזבוז על רכישות שונות, באופן שיחמיץ את המטרה של הבטחת איכות חיים ורמת חיים נאותה ללווה, עד מאה ועשרים, או – עד להתקיים התנאים בהם עליו להשיב את ההלוואה – על פי העניין.

בנוסף, יש לקחת בחשבון שאם וככל שיש לנוטל המשכנתא ילדים, אשר ייתכן ויזדקקו לעזרתו הפיננסית בשלב כלשהו, הרי שנטילת משכנתא הפוכה עשוייה להקשות על הלווה לסייע להם, שכן הנכס שבבעלותכם ישועבד לבנק, כנגד קבלת ההלוואה.

לסיכום, מסלול משכנתא הפוכה מהווה את אחת האלטרנטיבות עבור קשישים המעוניינים בהגדלת ההכנסה החודשית ללא צורך בעזיבת הבית שבו גרו עשרות שנים, או, לחילופין, לאלו הרוצים לעבור למסלול דיור מוגן ויוכלו לעשות זאת בצורה חלקה יותר. עם זאת, כפי שכבר ציינו, קיימים גם חסרונות למשכנתא ההפוכה וכדאי לבצע בחינה מדוקדקת ומקיפה לפני שבוחרים במסלול זה.