על פי חוק מקרקעין תשכ"ט 1969, כאשר יש שותפות על מגרש שעליו בנוי בית ויש רצון או צורך לפרק את השותפות, אזי יש שתי דרכים לעשות זאת:
- רישום הבית כבית משותף
- מכירת הנכס וחלוקת הרווחים בין השותפים
שותפות במגרש, בנוי או לא בנוי, ניתנת לפירוק אם ולו שותף אחד מעוניין בכך, גם אם חלקו בנכס הוא קטן. בית המשפט נוטה לאשר ולעודד פירוק שותפות על מקרקעין משלוש סיבות (על פי פס"ד של כב’ השופט גייפמן ב-תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ’פניק נ’ פנינה צ’פניק):
- למנוע מצב של שותפות בלתי רצויה וסכסוכים
- לעודד פיתוח המגרש, מאחר ומקרקעין הן נכס מוגבל ומצומצם בארץ
- לשמור על זכות הבחירה של בעלי הנכס
כאשר מדובר במגרש שעליו ניצב בית שראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השותפות בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים וחלוקת הדירות לבעלי הנכס על פי חלקיהם היחסיים בשותפות, כולל חיוב השותפים בתשלום תשלומי איזון בינהם. ההחלטה האם בית יכול להרשם כבית משותף היא על סמך חוות דעתו של מפקח, על פי ההגדרות הללו:
דירה – חדר או מספר חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת לצורך מגורים, עסק או אחר.
בית משותף – מבנה של קבע המכיל 2 דירות ויותר, ורשום בפנקס הבתים המשותפים.
ככלל, בית המשפט נוטה תמיד להעדיף את הפתרון של רישום הבית כמשותף על פני הפתרון של מכירת הנכס. לבית המשפט יש סמכות לקבוע האם יוכלו השותפים לתפקד כבעלי בית משותף – כי הרי גם במקרה זה ימשיכו להיות להם נכסים משותפים לכל הדירות. במקרה בו ברור כי הסכסוך חמור וימשיך גם לאחר הפיכת הבית לבית משותף, בית המשפט רשאי להחליט על מכירת הבית.
במידה ואחד השותפים מעוניין במכירת הנכס ולא ברישום כבית משותף וחלוקת הדירות, עליו להוכיח אחד מן הדברים הבאים (וחובת ההוכחה היא עליו):
- המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה – כאן יש לבית המשפט כלים, כגון תשלומי איזון, היכולים לפתור סוגיה זו
- המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית – על פי חוות דעת של מומחה
- חלוקה תגרום הפסד ניכר לשותפים (כולם או חלקם).
הפסד ניכר מתייחס למצב בו השלם גדול מסכום חלקיו, קרי ההפסד הוא מעצם החלוקה. בנוסף יש לזכור שמדובר בהפסד בפועל ולא לאובדן רווחים בעתיד.
במידה והוחלט למכור את הנכס, המכירה תתבצע בדרך יעילה וצודקת – כלומר במכירה פומבית. במידה וקיים רצון שהנכס ימכר באופן שונה על ידי אחד השותפים – חובה עליו להוכיח שגם הדרך שהוא מציע היא יעילה וצודקת.