השקעות נדל”ן בפנמה

השקעה בנדל”ן בפנמה מסתמנת כבר כמה שנים כאפיק השקעה מעניין ורלוונטי למשקיע הישראלי המעוניין בתשואות נאות, פיזור וגיוון השקעותיו. במאמר זה נסקור השקעה יזמית בנדל”ן בפנמה אל מול אופציות ההשקעה האלטרנטיביות הן בתחום הדל”ן (השקעות נדל”ן בארה”ב, ישראל) והן באפיק מקובל נוסף – שוק ההון.

בתמונה – קו הרקיע של פנמה סיטי. כך נראות השקעות נדל”ן בפנמה ורובן אכן מבוצעות באיזור זה.

איפה לשים את הכסף? השקעה בנדל”ן בפנמה מול השקעות אלטרנטיביות

רבים אשר צוברים הון של כמה מאות אלפי שקלים מתלבטים בין אפיקי ההשקעה השונים העומדים לרשותם. האפיקים המקובלים הנם השקעה בשוק ההון אשר טומנת בחובה פוטנציאל גבוה לרווחים ובהתאם סיכון גבוה (והדבר נכון לכל אפיקי ההשקעה, גם כאלו שבעבר נחשבו סולידיים כגון אג”ח מדינה למשל). בנוסף לאור הרמות הגבוהות בהם נמצאים השווקים מזהירים רבים מפני תיקון חד/ קריסה בשווקים הנמצאים ממש “מעבר לפינה” וממליצים להתרחק משוק ההון בעת זו.

גם השקעה בדירה למגורים בישראל הנה אפיק מקובל הנחשב סולידי ומניב תשואות. בשנים האחרונות חלו מספר תמורות בשוק הנדל”ן הישראלי אשר מעמידות את כדאיותה של השקעה מעין זו בספק: עליה חדה במחירי הדירות, הקשחת מדיניות המשכנתאות, העלאת מיסוי על שכירות, חשש ממשבר סאב פריים ישראלי וחשוב מכל – תשואה שבין 3 ל 4 אחוז שנתי בלבד לפני מס.

השקעה בנדל”ן בארצות הברית הסתמנה אף היא כבר לפני מספר שנים כאופציה מעניינת אולם כפי שרבים נוטים להווכח, קשה מאוד לוודא את איכות הנכס הנרכש, פופולאריות האיזור בו הוא נרכש ועוד מגוון רחב של נושאי מיסוי ותחזוקה אשר מתגלים לא אחת רק בדיעבד. חיפוש קצר בגוגל יניב מספר לא קטן של עדויות של ישראלים שרכשו בתים בארה”ב ונחלו אכזבה צורבת.

מה הם מאפייניה של אותה השקעת בנדל”ן בפנמה ובמה היא שונה מהשקעות נדל”ן אחרות?

ראשית נענה על השאלה “מדוע פנמה?”

פנמה בעלת שלטון יציב של דמוקרטיה נשיאותית, אוכלוסיתה מונה 3.6 מליון נפש והיא בעלת מיקום גיאוגרפי אסטרטגי, בחיבור שבין חלקיה הצפוני והדרומי של יבשת אמריקה. מיקומה המרכזי הופך אותה לנגישה בטיסה קצרה יחסית למגוון יעדים בצפון אמריקה, דרום אמריקה ואירופה. בנוסף לכך תעלת פנמה היוצרת מעבר בין האוקיאנוס השקט והאטלנטי, מאפשרת את מעברן של 14000 ספינות מידי שנה ומעורבת באחוז משמעותי מהסחר העולמי. התעלה אשר נשלטה ע”י ארצות הברית, הועברה לשליטה פנמית ב 1999 ומאז מנוהלת על ידי פנמה. כיום נעשות בתעלה עבודות הרחבה והעמקה משמעותיות אשר יאפשרו להעביר כמות רבה יותר של כלי שיט וסחורות בתעלה.

כלכלתה של פנמה הנה כלכלה יציבה הנשענת בחלקה הגדול על הכנסות התעלה וכן על מגזרי השירותים ובראשם מגזר הבנקאות. התשתיות התחבורה והתקשורת ברוב חלקיה של פנמה הנן מתקדמות ואינן נופלות מאלו של כל מדינה מערבית מפותחת. לפנמה הסכמי סחר חופשי עם מספר גדול של מדינות ובכללת ארה”ב, האיחוד האירופאי, קנדה, סינגפור ועוד. בנוסף לכך פנמה מציעה מס בשיעור 0% לחברות זרות ומושכת לתחומי אלפי חברות חדשות מידי שנה. חברות מהגדולות בעולם במגוון תחומים מקימות מרכזים ומפקדות בפנמה ובפרט בעיר הבירה – פנמה סיטי. התנאים שציינו עד כה גורמים לפיתוח כלכלי מואץ ובעקבותיו עליה בדרישה לנדל”ן מסחרי, כאשר עיקר הביקוש מרוכז בפנמה סיטי.

לארצות הברית אינטרסים כלכליים רבים בפנמה. מלבד המטבע המקומי שהוא הדולר האמריקאי, לארצות הברית אינטרסים בשימור יציבותה הכלכלית והשלטונית של פנמה – דבר המגביר אף הוא את האמון במדינה ובכלכלתה.

כפועל יוצא של מכלול התנאים הכלכליים והמיסויים הקיימים במדינה, כלכלת פנמה חוותה ועדיין חווה צמיחה משמעותית, רמת החיים עולה וההכנסה הממוצעת לנפש עולה אף היא.

הדרישה לדירות מגורים כמו גם משרדים ואיזורי מסחר הנה עצומה ועל אף ההתפתחות המהירה, עדיין קיים מחסור משמעותי כאשר ההיצע מתקשה להדביק את הביקוש.

אילו פרוייקטי נדל”ן להשקעה בפנמה קיימים והקשר הישראלי

קבוצה ישראלית של אנשי עסקים ידועים מקדמת כבר כעשור מיזמים למגורים ולמשרדים בפנמה ביחד עם שותף מקומי פנמי חזק וותיק. הקבוצה כבר השלימה את הקמתם של מספר פרוייקטים אשר נמכרו במלואם והניבו למשקיעים תשואה של עשרות אחוזים על השקעתם לאחר תשלום מס.

בעסקה זו המשקיעים נהנים מתשואות של עשרות אחוזים על כספם ונכנסים להשקעה תחת כובע יזמי המתאפשר בדרך כלל רק לגופים פיננסיים גדולים או למי שבידו סכומי כסף גדולים מאוד. משך חיי עסקה (מח”מ) ממוצע הנו 3 וחצי שנים.

אופי ההשקעה בנדל”ן בפנמה

בניגוד לעסקה של רכישת דירה להשקעה או למגורים, עסקאות יזמיות וקל וחומר עסקאות יזמיות בנדל”ן בחו”ל, דורשות סכומי כסף שאינם מצויים בידיהם של מרבית האנשים הפרטיים. במבנה ייחודי זה שיפורט בהמשך, יכול המשקיע הפרטי להנות מהשקעה יזמית המניבה תשואות גבוהות משמעותית מעסקאות פשוטות של רכישת דירה. במקביל, עבודת המחקר המקדימה, הליווי המשפטי והמקצועי והפיקוח על הפרוייקט נעשים בידי משרדי רואי חשבון, עורכי דין וקבלנים מהמובילים בתחומם – וודאי כאלו שידו של אדם פרטי אינה משגת לשכור את שירותיהם ברוב המקרים.

מלבד המחקר המקדים והליווי המקצועי בכל שלבי העסקה, המשקיע הפרטי נהנה מיתרון מובנה נוסף: אנשי עסקים וחברות עתירות הון מושקעים אף הם באותה השקעה בדומה לו ויעשו כל שלאל ידם בכדי להבטיח את הצלחת המיזם והבאתו לידי גמר תוך מיקסום הרווחים. במקרה זה, בניגוד גמור לרכישה של דירה פרטית, נהנה המשקיע/יזם הפרטי מזהות אינטרסים של גופים גדולים וחזקים.

חשוב לציין כי על אף כל האמור לעיל, השקעת נדל”ן בפנמה במבנה כגון זה המתואר כאן הנה עסקה ספקולנטית לכל דבר ועניין וקיים בה אלמנט גבוה של סיכון, בין היתר היות שלא ניתנות למשקיע בטוחות או ערבויות להבטחת השקעתו.

מבנה ההון בעסקאות

עלות הקמת מגדל משרדים או מגדל דירות מגורים בפנמה סיטי הנה כמה עשרות מליוני דולר. ההשקעה יכולה להתחלק בין היזמים הגדולים וכן ניטלת הלוואה מבנק על חלק מהסכום, בד”כ בתנאי נון ריקורס בשל המוניטין החיובי של אנשי הקבוצה במקרה זה. כל יזם יכול “להביא את כל החלק שלו מהבית” או להשקיע חלק מהון עצמי וחלק ע”י גיוס כסף ממשקיעים פרטיים – וכאן בעצם נוצרת הזדמנות למשקיע הפרטי להנות מתשואות השמורות רק לגופים גדולים הנכנסים לעסקאות יזמיות בהיקפים פיננסיים משמעותיים. מאידך חשוב לדעת כי במקרה שמשהו משתבש בתוכנית, הבנקים יהיו הראשונים לקבל החזר להלוואה, אח”כ היזמים המשמעותיים ורק בסוף המשקיעים הפרטיים.

הבהרה: מאמר זה אינו בא להמליץ על השקעה בנדל”ן בפנמה או להניא או המשקיע מביצוע השקעה זו. מטרת המאמר לספק מידע ראשוני בלבד בנושא לתועלת הציבור.