עסקאות נדל"ן, ובמיוחד עסקאות למכר או שכירות של דירות מגורים או משרדים, הן מהעסקאות הנפוצות ביותר במשק, ובחייו של האדם הפרטי. כשמדובר בעסקת מכר דירת מגורים, מדובר ברוב המקרים גם בעסקה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו. גם משקיעי נדל"ן אשר זו להם דירה שניה או שלישית להשקעה בד"כ נעזרים בהלוואת משכנתא מהבנק ושגיאה גסה בביצוע התהליך עלולה לעלות להם לא רק להפסד בגובה חלק משווי הנכס אלא גם בחוב מול הבנק.
לפיכך ברור כי יש להקפיד שבעתיים בעת עריכת עסקאות אלו, ולבצען בצורה המקצועית ביותר.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין מומחה למקרקעין בעסקאות נדל"ן
אמנם, עקרונית, אין חובה להיות מיוצג ע"י עורך דין לצורך ביצוע עסקאות אלו, ולכאורה כל אדם יכול לערוך אותן בעצמו, ללא ליווי וטיפול משפטי של עו"ד מטעמו. אולם, הלכה למעשה, המדובר בעסקאות מורכבות, המשלבות היבטים משפטיים ומיסויים רבים ומורכבים, ואשר כרוכות בסיכונים, מלכודות, ומכשולים רבים מספור, כך שהמציאות של ימנו מלמדת אותנו כי עדיף ובטוח הרבה יותר לערוך עסקאות אלו באמצעות עו"ד מקצועי ומיומן, אשר ידע לטפל בעסקאות כאלו כראוי.
דוגמה לטעות בסיסית ונפוצה בעסקה של מכירת דירה יכולה להיות למשל ניצול פטור ממס שבח על דירה מסויימת בעוד שלאותו מוכר דירה נוספת בשוי גבוה יותר המיועדת אף היא למכירה. תכנון נכון של העסקה היה מאפשר למוכר להנות מפטור ממס שבח על הדירה היקרה יותר ולהמנע מתשלום מס מיותר. עורך הדין יואב קומבליס, המתמחה בענייני מקרקעין ונדל"ן מספר מניסיונו, איך לא פעם מסתבר בדיעבד למי שהתפתה לערוך עסקת נדל"ן לבדו, וללא ליווי מקצועי של עוה"ד, שהחיסכון בשכ"ט של עוה"ד עלה לו למעשה ביוקר רב, ותוך גרימת נזקים שהם לא רק יקרים בהרבה, אלא לעתים גם בלתי הפיכים.
רוכש נכס? לחיסכון משמעותי בעלויות משכנתא לחץ כאן
כלומר, החיסכון לטווח הקצר בשכה"ט של עוה"ד עלול להפוך בטווח הארוך להפסד כספי גבוה בהרבה, אשר בנוסף גם כרוך עוגמת נפש רבה, ובזבוז רב של אנרגיה וזמן. עדיף אם כן לשכור שירותיו של עו"ד לצורך ביצוע עסקת המקרקעין, ובכך להרוויח את השקט הנפשי והבטחון שכה דרוש לכם בעת ביצוע עסקה כזו.
נחיצותו של עו"ד מומחה לנדל"ן ולא בעל התמחות אחרת
עו"ד אשר עוסק במקרקעין ידע כיצד לנהל בתבונה את המו"מ עם הצד שכנגד, במיוחד כשהצד שכנגד בעצמו מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, על מנת להשיג עבורך את התנאים הטובים ביותר שניתן להשיג במסגרת ההסכם. עוה"ד מטעמך ידע על אילו נקודות יש להקפיד, ועל אילו נקודות ניתן להתפשר, וכן לזהות את המלכודות שהצד השני ניסה להטמין בנוסח ההסכם, ולנטרל אותן מבעוד מועד.
חשוב מאד להקפיד כי עו"ד שיטפל בעסקאות הנדל"ן יהיה אכן עו"ד הבקי ומנוסה היטב בתחום, להבדיל מעו"ד שתחום התמחותו אינו מקרקעין ונדל"ן ועקב כך מתרשל בעבודתו ועושה שגיאות מקצועיות גסות, מהן ניתן היה להימנע על נקלה לו הוא היה מנוסה ומיומן, ואשר אותן נאלץ הלקוח לשלם.
ואכן, לא בכדי רוב רובן של התלונות כנגד עורכי-דין בנושא רשלנות מקצועית קשורות לעסקאות מקרקעין, ועל כן חשוב להקפיד היטב בבחירת עוה"ד שלכם לצורך ביצוע עסקת הנדל"ן. רל להסיק מכאן שאם עו"ד שאינו מנוסה במקרקעין, אך בכל זאת הינו בעל השכלה ואורנטציה משפטיות, עלול להתרשל בביצוע עסקאות מקרקעין, ודאי שאדם פרטי, שהינו נטול השכלה משפטית לחלוטין, עלול להיכשל בכך!
תחום עסקאות הנדל"ן והמקרקעין הנו אחד הסבוכים שבנמצא וחלים בו שינויים ועדכונים לעיתים תכופות הן בשל מדיניות המס המשתנה חדשות לבקרים והן בשל מדיניות הממשלה בנושא הדיור. בעמוד הפייסבוק של עו"ד יואב קומבליס תוכלו למצוא כתבות ומקרים מעניינים מהזמן האחרון העוסקים, בין היתר, בהתפתחויות האחרונות בתחום.
דגשים לטיפול משפטי בהסכם למכירת או קניית דירת מגורים
רישום בטאבו על שמכם כתנאי ליכולתכם לבצע העברה של הדירה לקונה
במידה והנכם המוכרים – עוה"ד מטעמכם יבדוק האם הזכויות שלכם בנכס רשומות במלואן וכדין על שמכם. לדוגמא, במידה ורכשתם את הנכס בעבר אך לא דאגתם להשלים את רישום הנכס על שמכם בטאבו, עוה"ד מטעמכם ידאג לעשות זאת בהקדם האפשרי, הואיל וללא רישום זה, לא תוכלו למעשה להעביר את רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונים, והדבר עלול לטרפד את העסקה לחלוטין. או, למשל, במצב בו ירשתם את הנכס, אך טרם טרחתם להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה, וממילא טרם טרחתם לרשום את זכויותיכם בטאבו על פי צווים אלו. שוב, גם במקרה כזה לא תוכלו להעביר את רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונים, כך שאתם עלולים להפסיד אותם עקב כך.
היבטי מיסוי בעסקאות נדל"ן
בנוסף, עוה"ד מטעמכם יבדוק מהם התשלומים שחלים עליכם בשל מכירת הנכס, כגון מס שבח – המשולם למדינה, ואם כן – האם הנכם זכאים לפטור ממנו ובאילו תנאים, או היטל השבחה – המשולם לעיריה, דמי הסכמה – המשולמים למינהל מקרקעי ישראל, ועוד.
בדיקות שיש לבצע בעת רכישת נדל"ן
במידה והנכם הקונים – כאשר המדובר ברכישת דירה יד שניה, מגורם פרטי, על עוה"ד מטעמכם לבצע מספר בדיקות. התיחסנו בעבר לחלק מהבדיקות אותן יש לבצע בעת רכישת דירה או בית אולם נרחיב כאן על חלק מהנושאים. אם כן, עורך הדין מטעמכם יבדוק עבורכם את מצב רישום הזכויות של המוכר בנכס. בין היתר, עוה"ד יבדוק האם הנכס הינו בבעלות פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, האם הנכס רשום בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל או אולי בחברה משכנת כגון חלמיש או עמידר, ובמידה ומדובר בנכס של המינהל – האם שולמו דמי חכירה או אולי הנכס מהוון, ואז גם יש למוכר פטור מתשלום דמי הסכמה. בנוסף יבדוק עוה"ד האם רשומה על הנכס משכנתא לטובת הבנק שממנה לווה המוכר את ההלוואה לרכישת הדירה. במידה וכן – עוה"ד ידאג לקבל מהבנק מכתב כוונות המבהיר מה דרוש כדי לסלק אותה, וכן ידאג להבטיח שהתשלומים הראשונים על פי הסכם המכר יועברו ישירות לידי הבנק, לצורך סילוק המשכנתא, ולא לידי המוכר. בנוסף, יבדוק עוה"ד מטעמכם האם רשומות הערות אזהרה לטובת צד ג', האם רשומים שיעבודים, עיקולים, צווי הריסה וכד', לטובת העיריה, בעלי חוב, או כל צד ג' אחר, ועוד.
בנוסף, עוה"ד יבדוק ברשויות התכנון וההנדסה של הרשות המקומית האם חל על הנכס היטל השבחה, והאם הוא נבנה כדין ועל פי היתר בניה, או שמא הוא נבנה ללא היתר או תוך חריגות בניה וכד', האם הוצאו עליו צווי הריסה, ועוד.
כמו כן, עורך הדין גם יבדוק את גובה עלויות מסי הרכישה שחלים על הקונה, במידה והמדובר בדירה ראשונה או שניה, והאם הוא זכאי להנחות או פטורים על פי החוק, במקרים מסויימים.
נושא חשוב נוסף אשר על עורך הדין לטפל בו הוא להבטיח במסגרת הסכם המכר, בין היתר, את רישום הערת האזהרה לטובת הקונה, ביצוע התשלומים החלים על המוכר, וכי בבוא העת הזכויות בדירה יועברו במלואן ובמועדן ע"ש הקונים באמצעות קבלת כל המסמכים הדרושים לשם כך מהמוכר.
רכישת דירה יד ראשונה מקבלן
באופן מפתיע, כאשר המדובר ברכישת דירה יד ראשונה, מקבלן, המצב מורכב שבעתיים מבחינת הקונה. על אף שהיינו מצפים מגוף גדול ומכובד כמו חברה קבלנית להציג לנו חוזה מאוזן ופשוט, מסתבר שחוזי המכר של הקבלנים הינם בד"כ חוזים אחידים, ארוכים, עם אינספור נספחים, ולא פעם עם סעיפים רבים שהינם חד צדדיים ואינטרסנטיים במובהק לטובת הקבלן סעיפים אלו לא תמיד קלים לזהוי מאחר שלרוב הם מנוסחים בלשון מסורבלת שמקשה מאד על הבנתם.
הסיכוי, איפוא, שהקונה יצליח לבדו בכלל להבין את נוסח החוזה, על אותיותיו הקטנות, ובמיוחד לזהות את הסעיפים הבעייתיים – איננו גבוה, ואילו הסיכוי שהוא יצליח לשנותם לטובתו במו"מ מול עוה"ד של הקבלן, שבד"כ מגיעים ממשרדים גדולים, מנוסים, וקשוחים – הינו אף נמוך בהרבה.
לפיכך, במקרה של רכישת דירה מקבלן, מומלץ שבעתיים להיעזר בעו"ד מטעם הקונה, אשר יבדוק את חוזה המכר שמטעם הקבלן על כל נספחיו.
דברים בסיסיים אותם יש לבדוק בעת רכישת דירה מקבלן (רשימה חלקית)
על עוה"ד לבדוק את מצב רישום הזכויות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט. בנוסף, עליו להבטיח את סוגיית מתן הבטוחות לקונה, אשר נועדו להבטיח את החזר הכספים לקונה במקרה שהקבלן יפשוט את הרגל, חלילה.
במרבית המקרים, פרוייקטים נדל"נים מלויים ע"י בנק המעמיד חלק מהמימון לפרוייקט ומשעבד לטובתו את הנכס כבטוחה. חובה על הרוכש לקבל מהבנק המלווה מסמך הנקרא "מכתב החרגה" והמאשר כי השעבוד לא יחול על הדירה של הקונה לאחר שהוא ישלם עבורה.
נושא נוסף שצריך לבוא לידי ביטוי הוא מועד מסירת הדירה. ברובם של החוזים מציינים הקבלנים מועד משוער למסירת דירה הדירה וסיום הפרוייקט אולם לא מציינים סנקציות במקרה של אי עמידה שלהם בלו"ז שנקבע. במקרה כגון זה סופג הרוכש נזקים כגון הצורך להמשיך לשלם שכר דירה, הוצאות מימון שונות, מחיר נמוך יותר בשוק לדירה לא גמורה מאושר דירה גמורה ועוד. חובה לעשות מאמץ ולכלול בחוזה הרכישה סנקציה על עיכוב במחסירת הדירה בהתאם למשך העיכוב ולנזק שנגרם לרוכש עקב כך.
יש לשים לב לעובדה שהקונה נדרש לשלם בכל מקרה שכר טרחה לעוה"ד של הקבלן, וזאת גם אם הוא מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, מאחר שעוה"ד של הקבלן הנו זה שאחראי על רישומו של הבית המשותף וכן על רישום הזכויות על שם כל הרוכשים. לכן רוכשים רבים נוטים להימנע מלשכור עו"ד ולחסוך כביכול את שכר טרחתו, אך בכך עושים טעות קשה הואיל והם מסכנים את כספם ורכושם באופן העולה בהרבה על שיעור החסכון שכביכול נוצר להם.
למותר לציין כי הליווי המשפטי של עוה"ד המתמחה במקרקעין נדרש גם בביצוע עסקאות אחרות, שלעתים מורכבות הרבה יותר, כגון במסגרת עסקאות קומבינציה, עסקאות פינוי-בינוי, קבוצות רכישה, תמ"א 38, ועוד.
דגשים לטיפול משפטי בהסכם שכירות
עסקת שכירות בנדל"ן ומקרקעין היא בד"כ פשוטה יותר מעסקת מכר ובנוסף לכך הנה מוגבלת בזמן, מה שגורם לצדדים, לא פעם, לעגל פינות ולנסות למצוא פיתרונות פשוטים וזולים. כיום ניתן למצוא באינטרנט דוגמאות להסכמי שכירות, כך שניתן להבין את הפיתוי הקיים בהורדת נוסחים אלו, תוך ויתור על עורך דין שיערוך וילווה את הסכם השכירות. ברם, חשוב להיות מודעים לכך כי המדובר בנוסחים שטחיים ומיושנים, אשר לחלוטין אינם מספקים את ההגנה הנדרשת על זכויות הצדדים, בין אם המדובר במשכיר, ובין אם מדובר בשוכר, כך שגם במקרה זה החסכון בשכ"ט של עוה"ד עלול לעלות להם ביוקר רב, עם עוגמת נפש רבה.
כך, לדוגמא, מבחינת המשכיר יש להקפיד במיוחד בכל הקשור לסוגיית הבטחונות שהשוכר צריך להפקיד על מנת להבטיח שהוא ישלם את כל התשלומים החלים עליו על פי ההסכם.
בעוד שמרבית הנוסחים המופיעים באינטרנט נוטים להזניח סוגיה חשובה זו, חשוב כי המשכיר יקפיד על נטילת הבטחונות הללו, כגון כתב ערבות, שטר חוב עם ערבים, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון, צ'קים לפקודת הרשויות לצורך תשלומים בגין חובות ארנונה, מים, וחשמל, פיקדון כספי במזומן, ועוד. בנוסף, חשוב כי האחרונים ייערכו כראוי ובאופן שיקנה להם תוקף בבוא העת
לעומת זאת, מבחינת השוכר, חשוב לוודא ולהקפיד על כך שכל קלקול או ליקוי במבנה הנכס כמו במקרים של נזילת צנרת או בעיות בתשתיות ביוב / חשמל, יהיו תחת אחריותו של המשכיר ויתוקנו על חשבונו ולא על חשבון השוכר.
זוהי סוגיה נוספת אותה נוטים להזניח הנוסחים המופיעים אינטרנט, ולא פעם גם השוכרים בעצמם אינם מודעים לה.
חשוב לציין כי הדגשים שנסקרו במאמר זה בהקשר של עסקאות נדל"ן ומקרקעין הנם קצה קצהו של הקרחון ונועדו אמנם לספק מידע ראשוני לגבי הנחוץ בעסקאוטת אלו. אולם יותר מכך הן באות להדגים את נחיצותו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן בעריכת עסקאות מעין אלו.