סקירת עיקרי תוכנית שר האוצר כחלון להורדת מחירי הדיור והשפעתה על שוק הנדל"ן הישראלי
שר האוצר החדש משה כחלון זכור לציבור הישראלי מאוד לטובה בתור מי שנתפס כמוביל מהפכת הסלולאר שהביאה למציאות כיום של שוק תחרותי וזול מאוד ללקוחות. לכן זה היה אך טבעי שכחלון ומפלגתו החדשה, כולנו, ירוצו בבחירות האחרונות בשנת 2015 כאשר הדגש שלהם התבסס על שוק הנדל"ן הרותח והיקר ועל כוונתו של כחלון לבצע שורה רחבה של שינויים מבניים שיובילו לירידת מחירים ולמתן אפשרות ריאלית לישראלים רבים יותר להגיע לחלום הדירה והבית.
מפלגת כולנו בראשות משה כחלון זכתה בבחירות ל-10 מנדטים, מה שאפשר לכחלון כוח פוליטי רב ואת ההזדמנות לדרוש סמכויות חריגות וגדולות מאוד לגבי שוק הנדל"ן הישראלי. כך, כחלון מונה לתפקיד שר האוצר, יואב גלנט ממפלגתו מונה לשר הבינוי וכחלון אף דרש וקיבל את השליטה המלאה במינהל התכנון שהועבר ממשרד הפנים ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אלו אמורים לאפשר לקדם באופן יעיל יותר את רפורמת הדיור של כחלון.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ לחיסכון בעלויות המשכנתא
מי זוכר את תכנית מע"מ אפס?
לפני שנצלול לנבכי תכנית כחלון להורדת מחירי הדיור בישראל, ראוי לציין כי רק לפני שנה שר האוצר היוצא, יאיר לפיד ממפלגת יש עתיד, ניסה לקדם את תכנית מע"מ אפס שלו – 0% מע"מ על דירות לרוכשי דירה ראשונה. הצעה שזכתה להדים חיוביים בציבור אך לביקורת חריפה מכל קצוות הקשת המקצועית והפוליטית. היום, לאחר כניסתו של כחלון למשרד האוצר, עם היקף הסמכויות שקיבל והרקורד ה"חברתי" המוכח שלו, הציבור בהחלט בונה על רפורמת הדיור של כחלון לצורך תיקון ושינוי שוק הנדל"ן המקומי ובעיקר ריסון והורדת רמות המחירים. תכנית כחלון אמורה לאפשר לרבים מאיתנו להוריד בעלויות החזרי משכנתאות ובעיקר לאפשר לרכוש דירה.
עיקרי תכנית כחלון לשוק הנדל"ן
- מיסוי דירות להשקעה: צעד שהיה אמור להיות מושק בתחילת יולי 2015 אך בהודעה מפתיעה (יום מראש בלבד!) מיושמת החל מה-24.06.2015. כחלון קידם ואישר את העלאת מס הרכישה למשקיעים – מי שמחזיק ביותר מדירה אחת. העלאה ניכרת ומדורגת לפי שווי הדירה. צעד שאמור להקטין את כדאיות רכישתן של דירות להשקעה ובהתאם להקטין את הביקוש לדירות אלה.
- מכרזי מחיר למשתכן: הרחבה מסיבית וכלל ארצית של שיווק קרקעות לבנייה בשיטת מחיר למשתכן – עד רמה שכל קרקעות המדינה שישווק ע"י הגופים השונים יהיו בודל של מחיר למשתכן. היבט זה של רפורמת הדיור של כחלון מאפשר לזרז תהליכי בנייה, להפוך את הבנייה בפריפריה לכדאית יותר ולהקל על רוכשי דירה ראשונה להגיע לדירה. מחיר למשתכן = שיווק קרקעות במחירים זולים וקבועים ותחרות בין יזמים על התמחור הנמוך ביותר למ"ר בנוי. זהו צעד שונה ו"קיצוני" יותר מתכנית מחיר מטרה שהייתה אמורה להיות מורחבת ומיושמת אף היא בכלל ישראל.
- הקלות בפיצול דירות: שר האוצר כחלון מבקש במסגרת רפורמת הנדל"ן שהוא מוביל לקבל סמכויות המאפשרות לו להקל על בעלי דירות גדולות לפצלן לדירות קטנות יותר ובכך להגדיל את היצע הדירות להשכרה ואף למכירה. בצעד שעוקף את סמכויות הרשויות המקומיות.
- פתיחת ענף הבנייה ליותר עובדים זרים: כדי לבנות המון דירות שיגדילו את ההיצע ויובילו לירידת מחירים, צריכם עובדי בנייה. תכנית כחלון כוללת פתיחת שוק עובדי הבנייה הזרים ומתן אפשרות להביא לישראל עוד עשרות אלפי פועלי בניין מחו"ל.
- הקלות ושיפור בתהליכי התכנון: שר האוצר כחלון קיבל סמכויות רחבות מאוד במסגרת שוק הנדל"ן, כולל קבלת יותר סמכות על מוסדות התכנון, הכרזה של מתחמים כמועדפים ועם תכנון מהיר יותר, ייעול תהליכי תמ"א וכיוצא באלו כדי להגדיל את היצע הדירות בשוק.
- המרת שטחי משרדים לדירות: רפורמת הדיור של כחלון כוללת צעדים לעודד רשויות מקומיות וחברות נדל"ן להפוך משרדים לבנייני דירות.
- שינוי בפדיון קרקעות חקלאיות: כחלון קידם שינויים באופן ובסכומים שהמדינה משלמת על פדיון קרקעות חקלאיות ואחרות לצרכי בנייה למגורים.
- פיקוח על שכ"ד: שר האוצר רוצה ליישם מודל רגולציה על שכר הדירה ששוכרים משלמים, כדי לייצב את המחירים ולאפשר תכנון שכירות לטווח ארוך יותר.
צעדים נוספים במסגרת תכנית כחלון להורדת מחירי הדיור כוללים שיפור פתרונות הדיור למגזר החרדי, שיפור אפשרויות הבנייה לבני המיעוטים, שיפור יכולות ותמהי הבנייה במרחב הכפרי, הכנסת דירות בירושה ככאלו שחייבות במס (מה שיחייב את הוצאתן לשוק הדירות), קיצור תקופת פטור ממס שבח וצעדים מתוכננים נוספים בשוק הנדל"ן, שוק המשכנתאות ועוד.השפעת התכנית על השוק
תוכנית כחלון להורדת מחירי הדיור בישראל, בניגוד לתוכנית מע"מ אפס, מטפלת הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע ונראה, על פניו, כי אם תצא לפועל תוכל להשפיע על מחירי הדיור במידה מסויימת. בצד ההיצע, התוכנית שמה דגש על שיווק מאסיבי של קרקעות מדינה לבניה רוויה, הגדלה מאסיבית של מספר התחלות הבניה וומחיר נמוך לשיווק מטר בנוי לרוכש הסופי. בצד הביקוש מקטין כחלון את כדאיות ההשקעה בדירות, בשלב זה רק ע"י מיסי רכישה (מס על הכנסות מהשכרה ירד מהפרק בשל הביקורת כי העלויות יגולגלו על השוכרים ובפועל מצבם יורע).
למעשה רק ימים יגידו האם רפורמת הדיור של משה כחלון תגשים את ההבטחות שלה ותוריד את מחירי הדיור בישראל. הדעות המקצועיות חלוקות ויש כאלו שאומרים שרק עם ריכוז כה גדול של סמכויות ניתן להשפיע באמת ויש כאלו שאומרים שהתכנית אינה מספיקה ולא תיצור השפעה מהותית בשוק הנדל"ן הישראלי. מה שניתן לומר בוודאות הוא שמדובר על שורת צעדים וסמכויות שלא היו כמותם בישראל מזה עשורים בהקשר לדיור.