השקעת נדל"ן באי קו סמוי – תיאלנד

בדף זה תמצא סקירה בדבר אפשרות להשקעה בנדל"ן באי קו סמוי שבתאילנד במסגרת פרוייקט Oceana Residence.

 

רקע כללי:

האי קו סמוי הנמצא בצידה הדרום מזרחי של תאילנד, הוא יעד תיירותי מוכר מאוד לתייר הישראלי. קו סמוי הוא האי השלישי בגודלו בתאילנד וקיים בו שדה תעופה מפורסם ביופיו, המקבל טיסות מבנגקוק ומיעדים בינלאומיים.
תיירים המעוניינים להגיע לאיים קו פאנגן וקוטאו, יעברו דרך קו סמוי וישהו בו, לרוב, מספר ימים.

מזג האוויר הטרופי, מבטיח טמפרטורות נוחות במשך כל השנה, עם גשמים קצרים, השוברים את החום ומבטחים אוויר נעים. חופיו היפים של האי, וכן התפתחותו המערבית, מושכים בין 1.5 מיליון ל 2 מיליון תיירים בשנה. זהו מספר אדיר של תיירים המבטיח רמת ביקושים גבוהה ביותר בשוק השכירויות. בקו סמוי מלונות מן השורה הראשונה, אזור חיי לילה תוסס ופעיל במשך כל השנה. בנוסף יש באי מסעדות עם מבחר קולינרי עשיר.

אודות פרויקט המגורים:

אושיאנה רזידנס (Oceana Residence), הינו פרויקט מגורים בבניה, לקראת סיום שלד, באי קוסמוי. המיזם נמצא 200 מטר מחוף הים, פלאי לאם, 10 דקות נסיעה מהצ'וואנג (אזור התיירות שבאי). בפרויקט יחידות דיור בנות 42 מ"ר, 90 מ"ר ו 133 מ"ר וכן דירות פנטהאוז באותם גדלים.
הדירות נמכרות עם ריהוט מלא בעיצוב מודרני ומרשים החל מ 291,000 ₪.
במבנה שכבר נמצא כאמור בתהליך בנייה, תהיה בריכת שחייה בקומת הגג, חדר כושר וחנייה. שירותי אבטחה 24/7.
הדירות נמכרות לתושבי חוץ והן ניתנות למכירה בסיום הבנייה או להשכרה לתיירים בתשואה מוערכת של 7.5-13.4%.

מידע אודות הדירות:

המבנה נבנה בבניה קונבנציונלית, כלומר שלד בטון וברזל, בפיקוח של מהנדסי בניין. תכנון אדריכלי קפדני ועיצוב פנים "סטייט אוף דה ארט", מבטיחים פרויקט מבוקש לשנים רבות.  החברה המבצעת, היא חברת לוקשרי ליבינג, חברה בעלת שם בקו סמוי, זוכת פרסים על אדריכלות ומחזיקה בשיאי מכירה. החברה ידועה בביצוע 1:1, הדמיה למציאות.
דירות באזור מושכרות על בסיס יומי, שבועי, חודשי ולעיתים על בסיס שנתי. החברה המבצעת  ממשיכה, כמו בכל הפרויקטים שלה, לנהל את הנכס ולהשכירו עבור בעלי הדירות. אסטרטגיית השיווק של החברה, היא ייחודית מסוגה באי ונחשבת לפורצת דרך בתחום, כולל שילוט בשדה התעופה, מסכי לד בנקודות אסטרטגיות באי ומגזין נדל"ן פרטי. החברה מקפידה להוביל "צעד קדימה" בתחום השיווקי מכל תחרות בשוק.

הוצאות החלות על בעל דירה בפרוייקט:

נושא המיסוי בתיאלנד מהווה את אחד היתרונות הבולטים להשקעה נדלנית. אין ארנונה או מס רכוש. רואה חשבון מקצועי בתיאלנד, יגיש את כל מסמכי המיסוי. המיסוי מוערך סביב 10%.
לפרויקט יש רישיון קונדומיניום, המאפשר רשימת הדירה על שם הרוכש, ללא צורך בפתיחת חברה תיאלנדית.
חברת ההנהלה, האחראית על השכרת הנכס, גובה על תחזוקה:
6 ש"ח (55 באט) למ"ר לחודש תחזוקה.
60 ש"ח (550 באט) למ"ר Sinking Found (תשלום חד פעמי).
2% על מנת לבצע הזמנת דירה.

השיווק הסתיים ואין יותר יחידות למכירה

פירוט תשלומים:

 

הוצאות חשמל: 7 באט ליחידת חשמל
מים:               40 באט לחידת מים

דוגמה לצפי השכרה של דירת חדר פנטהואז:

 מפת סיכונים:

הדירה עומדת ריקה ואינה מושכרת.

שוק השכיריות בקו סמוי הוא מהחזקים באסיה. 8 חודשים בשנה קיים קושי במציאת חדר פנוי באי.
1.5-2 מליון תיירים בשנה לעומת 60,000 דיירים החיים באי, יוצרים ביקוש ער ושוק חזק.
החברה המנהלת גובה עמלה גבוהה, דבר אשר ידרבן אותה להצליח להשכיר את הנכס.
לוקשירי ליבנג ידועה באסטרטגיית שיווק מעולה, אשר צופה קדימה ומבטיחה יתרון יחסי.
במידה ובעל הנכס רוצה "ראש שקט", תמיד ניתן להשכיר את הנכס לתושב חוץ לתקופה ארוכה של שנה-שנתיים, אם כי התשואה באופן זה יורדת ( ל 6% בערך).

הכלכלה התאילנדית נפגעת:

כלכלת תיאלנד היא כלכלה בצמיחה, עם תיירות שהציבה את בנגקוק כעיר המתויירת בעולם (עברה את פריז). מערכת כבישים מפותחת, אוצרות טבע ופיתוח ע"י חברות ענק מקטינים את הסכנה לירידה בכלכלה. גם במידה והכלכלה הארצית נפגעת, תיירים ממשיכים להציף את קו סמוי, והוכחה לכך הייתה השנה, כאשר משבר פוליטי תקף את המדינה ללא השפעה משמעותית על שוק השכירויות באי.

ליקויים ובעיות בדירה:

חברת בנייה וניהול שהיא מותג, מספקת את השירות הטוב ביותר ומאפשרת למשקיע בינלאומי את השלווה שבהחזקת נכס או בביקור לחופשה תוך מציאת כל המתקנים מתוחזקים ברמה הגבוהה ביותר.

דייר שאינו עומד בתשלומים:

הנכס מיועד לשוק התיירות – תשלום מאובטח.

תייר/ים המשאירים נזק בדירה:

בחירת ריהוט איכותי וניהול נכון, מונע את רוב הבעיות מהסוג הזה. התייר מחויב על נזק לרכוש.

נזק לדירה כתוצאה משיטפון:

תכנון שיפועים וניקוזים נכון כולל תחזוקה של המרזבים. שימוש ביועצים זוכי פרסים מהשורה הראשונה מבטיח תכנון גם למצבי קיצון של גשמים רבים.