בכל פרוייקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי, אחד מהמונחים המרכזיים ביותר הוא – "מימוש זכויות הבנייה". ובמילים אחרות – כיצד ניתן לממש ולמקסם ככל האפשר את זכויות הבנייה בעקבות הפרוייקט, הן מבחינת יזמי הפרוייקט והן מבחינת בעלי הדירות. נושא מורכב זה הוא קריטי לשני הצדדים, ולעיתים על פיו ייקבע אם הפרויקטים יצאו לפועל או לא יצאו. כמובן שכל צד רוצה לנצל את זכויות הבנייה כמה שיותר. היזם רוצה לקבל היתרים לבנייה רבה ככל האפשר על הגג (למשל להוסיף קומה אחת בלבד או שתיים), ואילו הדיירים רוצים שתהיה להם את האופציה לקבל במסגרת הפרוייקט חניה, ממ"ד או מרפסת שמש למשל. עוד על מימוש זכויות בנייה בתמ"א 38 ובפינוי בינוי בכתבה הבאה.
ההבדלים בין תמ"א 38 ופינוי בינוי
שני הפרויקטים המפורסמים ביותר בהם הדיירים מקבלים דירות איכותיות ומשודרגות הם כמובן תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 ופרויקט פינוי בינוי. יש מין הסתם כמה הבדלים בין התכניות הללו (גם בכל הנוגע לזכויות הבנייה), אך המשותף לשתיהן הוא כי בסיומן, הדיירים מקבלים דירות משודרגות ואיכותיות יותר שלרוב גם שוות הרבה יותר כסף. חשוב להדגיש כי הדרך אל המטרה היא שונה. בתמ"א 38 מתקיים שיפוץ של בניין קיים והוספת חיזוקים למבנה, בעוד בפרויקט של פינוי בינוי הורסים את הבניין עד ליסוד לאחר שהדיירים מפונים ממנו כמובן ומוצאים להם דיור זמני חלופי ובונים בניין חדש. כיום החוק מתיר להרוס בניינים במקרים מסוימים גם בפרויקטים של תמ"א 38, אך ברוב הפרויקטים מסוג זה מתבצע שיפוץ כאשר הדיירים נשארים לגור בבניין במהלך השיפוץ. גם המטרות הן שונות – חיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה עתידיות (במקרה של תמ"א 38), לעומת סיוע לאוכלוסיות חלשות במקרה של פינוי בינוי. וכמובן – יש בדרך כלל הבדלים גם בכל הקשור לזכויות הבנייה.
חשוב לוודא אילו זכויות בנייה קיימות!
בין אם בחרתם ללכת על תמ"א 38 ובין אם בבניין שלכם מתקיים פינוי בינוי, חשוב מאוד שהן היזם והן בעלי הדירות יבררו לעומק את כל הקשור לזכויות הבנייה בהתאם לחוק. שינויי חקיקה של השנים האחרונות השפיעו על עניין זה בלא מעט דרכים. למשל – כיום ניתן במסגרת תמ"א 38 להוסיף עד 2.5 קומות לבניין המשתתף בפרויקט וזאת לעומת תוספת אפשרית של קומה אחת בלבד בעבר. גם את זכויות הבנייה בכל הקשור לתוספת של מרפסות, חדרים נוספים וממ"דים חשוב לברר לעומק, ומומלץ מאוד לקבל ייעוץ משפטי איכותי בנושאים אלה ממשרד עורכי דין המתמחה בתחום. תוספת של מקומות חניה או מרפסות ללא אישורים מתאימים היא כמובן בניגוד לחוק ועלולה לעורר לבעלי הדירות וליזם בעיות חמורות!
גם במקרה של פרויקטים של פינוי בינוי, בו הדיירים מקבלים דירות חדשות לגמרי בבניין שנבנה מחדש, יש היבטים רבים לנושא של זכויות בנייה, וחשוב לברר אותם לעומק ולא לפעול בניגוד לחוקים, לנהלים ולאישורים שניתנו על ידי הרשות המקומית והמדינה. קומות חדשות שנבנתה ללא אישורים מתאימים או מרפסות שנבנו ללא היתרים, עלולים לסכן את כל הרווח מהפרויקט ויש לתת על כך את הדעת!
לסיכום, אין כל ספק כי כל פרויקטים כגון פינוי בינוי ותמ"א 38 יכולים להיות משתלמים ובוודאי גם רווחיים מאוד הן לבעלי הדירות והן ליזמים, אך יש לשים לב לכל היתרונות והחסרונות של כל פרוייקט ספציפי, ובוודאי לאחד מהנושאים החשובים ביותר בפרויקטים הללו – נושא מימוש זכויות הבנייה.
לפרטים נוספים מומלץ להתייעץ עם עורכי דין מובילים בתחום כדוגמת עו"ד עמית יושע.
