שוק הנדל”ן נחשב מאז ומעולם לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר, ויש לא מעט סיבות לכך שהמשקיעים “מצביעים ברגלים” ובוחרים להשקיע את כספם דווקא בשוק זה.
אחת הסיבות העיקריות לכך שחלק גדול מהמשקיעים בוחרים בנדל”ן כאפיק השקעה, טמונה במרכיב פסיכולוגי שהוא חלק בלתי נפרד מכל השקעה – “שנאת סיכון” אנשים שונאים להפסיד הרבה יותר ממה שהם אוהבים להרוויח. שוק הנדל”ן בישראל נחשב לשוק שקשה להפסיד בו בטווח הארוך. באנגלית, בתרגום חופשי, המונח הוא “נכסים אמתיים”. בניגוד למניות ואג”ח שמגובים בניירות שיכולים לאבד מערכם, בעלות על נדל”ן היא בעלות על קרקע ומבנה. דבר שתמיד יהיה בעל ערך עבור המשקיעים.
אבל מסתבר, שגם בשוק הנדל”ן ישנם נכסים ברמת סיכון גבוהה יותר, המבוססים על השקעה ספקולטיבית ומצריכים הבנה מעמיקה במגוון של מקצועות. מהו דירוג אפיקי ההשקעה בנדל”ן ע”פ מידת הסולידיות שלהם?
1. דירות להשקעה באזורי הביקוש
דירות להשקעה בלב אזורי הביקוש הן כנראה השקעה הנדל”ן הסולידית ביותר בתקופה זו. פרסום מודעה המציעה את הדירה להשכרה בכל לוח אינטרנטי קטן תוביל לזרם בלתי פוסק של פניות וסביר מאוד להניח שהדירה לא תעמוד אפילו יום ללא שוכר. עוד יתרון חשוב נמצא בעליית שווי הנכס – בעשורים האחרונים, שווי הנכסים באזורים אלו עלו במאות אחוזים. החיסרון, הוא כמובן ברמת התשואה שנמצאת באזור השלושה אחוזים בלבד, מה שהופך השקעות אלו לגבוליות עבור רוב המשקיעים, בפרט אלו הנדרשים למינוף.
2. דירות להשקעה בפריפריה
מחירי הדירות בפריפריה זולים בעשרות מונים ממחיר הדירות באזור המרכז, זה מאפשר למשקיע נבון להשיג תשואות גבוהות יחסית על ההון המושקע. לא מדובר בהשקעה בסיכון גבוה, אבל בהחלט יתכנו תקופות שבהם תתקשו למצוא שוכרים. גם איכות השוכרים בנכסים הזולים היא לעיתים נמוכה יותר וקיים סיכוי סביר שתאלצו להתמודד עם שוכרים שלא מסוגלים לעמוד בדמי השכירות כמו גם עם עלויות אחזקה של נכס ריק. מאידך, שינויים תחבורתיים כגון התקדמות כביש 6 או סלילת מסילת רכבת, עשויים להכניס את הישוב בו רכשתם נכס לרשימה אטרקטיבית במיוחד. רשימה של ישובים שההגעה מהם למרכז הארץ על בסיס יום יומי הנה קלה יחסית והמאפשרים מגורים בסביבה כפרית על כל היתרונות הטמונים בכך תו”כ עבודה במרכז הארץ. לרשימת ישובים אלה הצטרפו לאחרונה ישובים כגון מאור ויוקנעם אשר נהנו מעליית מחירים דרמטית בארבע השנים האחרונות.
3. השקעות נדל”ן בחו”ל
אין זה סוד שמחירי הדירות בישראל עלו באופן חד בשים האחרונות. העובדה הזו גרמה לנכסים בארץ, במרכז ובפריפריה כאחד, להיות הרבה פחות אטרקטיביים להשקעה. אם עד לפני חמש שנים יכולתם לרכוש במיליון שקלים נכס שמניב כארבעת אלפים שקלים לחודש, הרי שכיום, תוכלו לרכוש נכס זהה בסכום כפול, עלייה שרחוקה מלפצות על העלייה המינורית בדמי השכירות אותם תוכלו לגבות. לאור העלייה החדה, גם הצפי לעליית ערך משמעותית נמוך יותר. צרפו לכך את איומי המס על דירות להשקעה, העלאת דרישות ההון העצמי לקבלת משכנתא ואופיו הגיאופוליטי הכללי הנפיץ של האיזור והמסקנה שתתקבל היא כי קיים צורך במציאת השקעות אלטרנטיביות. לא פלא אם כן, שמשקיעים רבים בוחרים להוציא את כספם הרחק מגבולות ישראל ולחפש נכסים מניבים במקומות שונים בעולם. ההשקעה בחו”ל מצריכה ידע רב ודורשת לימוד מעמיק של השוק במדינה בה אתם מתעדים להשקיע. השקעה ישירה בנכסים בחו”ל ובארה”ב בפרט הוכיחה עצמה כמסוכנת בשנה האחרונה עת חברות שונות העוסקות במסחר והשבחת נכסים בארה”ב לא הצליחו לעמוד בכל התחייבויותיהן והביאו להפסדים ניכרים אצל לקוחותיהן. גם בהעיר דטרוייט, ערש תעשיית הרכב האמריקאית, בה נמכרו מאות דירות לישראלים, עומדות שכונות שלמות בשיממונן מבלי שלנכסים יש דורש.
4. השקעה בשטחים חקלאיים
השקעה בשטחים חקלאיים היא אחת מההשקעות היותר ספקולטיביות בשוק הנדל”ן. ערכה של קרקע חקלאית המשמשת לגידולים בלבד הוא נמוך למדיי ואם אתם לא עוסקים בחקלאות, יש מעט מאוד שימושים שתוכלו לעשות בקרקע. אבל במידה שהקרקע תופשר למגורים תוכלו להרוויח בין לילה מאות עד אלפי אחוזי תשואה על ההשקעה הראשונית. הפשרת קרקעות כרוכה בהתמודדות מתישה עם בירוקרטיה מוניציפלית ומצריכה ידע רב בתכנון ערים, אדריכלות, הנדסה אזרחית ומיסוי מקרקעין, אם אין לכם את הידע המתאים מוטב לרכוש שטח חקלאי מחברה שתלווה אתכם גם אחרי הרכישה. לדוגמא, משקיעים דרך חברת הנדל”ן שורשים, ייהנו מליווי עד להפשרה ומצוות מקצועי העוסק בקידום התוכניות הנוגעות לקרקע. חשוב לזכור, מדובר בהשקעה בסיכון גבוה וארוכת טווח, אולם הפיצוי על הסיכון הוא גבוה למדיי. חשוב לציין כי גם במקרה שההשקעה מצליחה וקרקע חקלאית שרכשתם הופכת למופשרת, עדיין תאלצו לשלם כמחצית מעליית ערך הקרקע, להפריש מאות אלפי ש”ח לפיתוח ולבסוף גם להפריש מהשטח לטובת שטחים ציבוריים, כבישים, מדרכות ותשתיות.
