סקירה קצרה של האפשרויות העומדות בפני המשקיע הישראלי לרכישת נדל"ן בארה"ב.
ארצות הברית נחשבת כיום כיעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעים בנדל"ן. משבר הסאב פריים מ 2008 הותיר מאות אלפי אם לא מליוני בעלי בתים ונכסים בארה"ב שלא רק שאין בכוחם לשלם את המשכנתא לבנק על הנכס שרכשו אלא גם שהנכסים נמכרים כיום במחירים הנמוכים משמעותית מהמחיר בו נרכשו בשנת 2008. בעגה המקצועית המחיר נקרא "מחיר בלוקים".
להשקעה בנדל"ן בארה"ב קיימים שני אופקים:
ראשית, מחירי הנכסים באיזורים רבים בארה"ב נמוכים כיום משמעותית מהמחיר בו נרכשו ב 2008 ואף נמוכים משווים האמיתי. משקיעים רבים רוכשים נכסים בארה"ב מתוך ציפיה להתאוששות הכלכלה וחזרה של מחירי הנדל"ן לרמתם מלפני המשבר. הרווח הצפוי הנו של מאות אחוזים שכן נכסים רבים נרכשים ב 25 עד 50 אחוז ממחירם ב 2008.
האופק השני הנו תשואה על הנכס הנובעת מהשכרתו לתושבים מקומיים. התשואה הריאלית מהשכרת נכס באיזור בעל ביקוש סביר יכולה להגיע לכדי 10% שנתי ללא קושי.
השילוב של שני האופקים אותם ציינתי הופך את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב לאטרקטיבית ביותר בימים אלו.
נכון להיום (יוני 2012) מחירי הרכישה של נכסים באיזורים רבים בארה"ב עדיין נמוכים וכוללים פוטנציאל לתשואה גבוהה אולם משקיעים ואנשים המעורבים בשוק הנדל"ן האמריקאי טוענים כי רמת פעילות המשקיעים בשוק זה עלתה משמעותית בתקופה האחרונה וכי הביקוש לנכסים באיזורים מסויימים הנו גבוה משמעותית מבעבר והמחירים עולים בהתאם.
קיימות מספר דרכים מקובלות להשקעה בנדל"ן בארה"ב עבור ישראלים
רכישת הנכס דרך אחת החברות הפועלות בארץ. בישראל פועלות מספר חברות המציעות בתים למכירה בארה"ב. מרבית הנכסים משופצים וחלקם אף מושכרים. השיפוץ מתבצע, ע"פ רוב ע"י החברה וניתנת אחריות לגבי מה שבוצע בו שיפוץ (בין אם אינסטלציה, מערכת חימום, גג וכו'). הייתרון הגדול שבעבודה עם חברה הוא שהחברה חוסכת לרוכש, לפחות לכאורה, את הנושאים הבירוקרטיים של איתור הנכס, בירורים לגביו ולגבי מצבו הכללי, טיפול בכל המסמכולוגיה הקשורה ברכישה וכן איתור דייר וחתימת הסכם שכירות. רכישת נכס דרך חברה שכזו הוא פיתרון אפשרי עבור מי שאינו מעוניין או מסוגל לבצע את הבירורים בעצמו ואינו יכול להרשות לעצמו להקדיש את הזמן הנחוץ לצורך לימוד הנושא לעומק וטיפול יסודי בו.
לצד יתרונות בלתי מבוטלים אלו קיימים מספר חסרונות מובנים בשיטה זו. ראשית יש לזכור כי החברה רכשה כבר נכסים באיזור מסויים ועתה היא מעוניינת למכור אותם ולהנות מרווח הנובע ממכירה במכיר גבוה ממכיר הרכישה והשיפוץ. האם האיזור בו ממוקמים הנכסים הנו איזור מבוקש ומומלץ להשקעה? האם הבתים במצב מספיק טוב? מה מידת הביקוש באיזור ביחס להיצע? מה צפי עליית מחירי הנדל"ן באיזור? מה מאפיין את חתך השוכרים באיזור? שילוב של התשובות לכל השאלות הללו יתן לך אינדיקציה כללית לגבי כדאיות ההשקעה באיזור. סביר מאוד להניח כי החברה שמוכרת את הבתים באיזור תצין בפניך כי הבתים במצב טוב, הביקוש רב על ההיצע, השוכרים מרויחים משכורות קבועות ויפות וכו'. יש לזכור כי אין להסתמך על מידע זה ויש לבצע את הבדיקה באופן עצמאי. החברה מעוניינת למכור את הנכסים ופחות מעניין אותה אם בסופו של יום אתה, הרוכש, תרוויח או תפסיד מהעסקה.
החברה מעוניינת להשקיע כמה שפחות בנכסים וסביר להניח כי הדבר יבוא לידי ביטוי בשיפוץ הנכס לפני מכירתו. יש לבדוק את הנכס בדיקה פיסית קפדנית ולא מומלץ לקבל את דברי החברה המוכרת כעובדות מוגמרות.
הצורך לבצע את כל הבדיקות הללו בעצם מיתר חלק גדול מהיתרונות אותם אמורה לספק החברה ולפיכך מומלץ לשקול דרכים חלופיות לאיתור הנכס וביצוע ההשקעה.
אפשרות נוספת – איתור נכס ורכישתו באופן עצמאי. איתור נכס הנו מלאכה מורכבת. יש תחילה לאתר איזור בו הביקוש לדירות להשכרה גבוה ויציב ושמחירי הנדל"ן בו נמוכים משמעותית ממחירם לפני המשבר. יש לבצע מחקר שוק, ללמוד את מחירי הרכישה, השיפוץ , ההשכרה ועלויות קבועות ומשתנות אחרות ומכאן לנסות ולהעריך בקירוב הגיוני את התשואה השנתית הצפויה. יש ליצור קשר עם מתווך מקומי אשר יתחיל לאתר עבורך נכסים ע"פ קריטוריונים שתגדיר (איזור, גודל, סוג נכס, גיל, סוג המכירה וכו'). לאחר שאותרו מספר נכסים יש לבצע בדיקה הנדסית ע"י חברה שזה תפקידה ולקבל דוח של עלויות התיקונים הנחוצים ודו"ח מצב כללי של הנכס. עלות של בדיקה כאמור הנה כמה מאות דולרים לנכס.
לאחר צמצום האפשרויות מומלץ לנסוע ולראות את הנכס "בעיניים" לצורך התרשמות בלתי אמצעית. רק לאחר ביצעו כל הבדיקות וסיומן באופן המניח את הדעת יש להתקדם לרכישה עצמה.
נרחיב על אופן רכישה עצמאית של נכס בארה"ב במאמר נפרד.
אפשרות שלישית להשקעה היא להצטרף לקבוצת משקיעים הרוכשת נכס גדול (בניין מגורים שלם, שכונה וכו'). ע"פ רוב קבוצות אלו מנוהלות בידי מקצוענים המכירים את השוק וביצעו את הבדיקות בצורה טובה. החיסרון הבולט כאן הוא שבד"כ סכום הסף לכניסה לקבוצה שכזו הנו גבוה מאוד ובוודאי גבוה משמעותית מהסכום הדרוש לרכישת נכס אחד.
בהמשך נרחיב על האפשרויות השונות, היתרונות והחסרונות בכל אחת משיטות ההשקעה.
הערה: השקעה בנדל"ן בארה"ב הנה השקעה בעלת מאפיינים ספקולטיביים. אין באמור לעיל משום המלצה לביצוע השקעה מכל סוג שהוא. יש לעיין בתקנון האתר.
לאור המצב הכלכלי בארה"ב והמשק שלא מצליח להתרומם, מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים ועלייתם לא נראית באופק. אלו שמיהרו לחגוג כנראה מיהרו מידי. מי שמשקיע שם שיקח בחשבון שהכסף הופך לבלתי נזיל לתקופה לא מוגבלת. הרווח (אם יבוא) יבוא מהשכרת הנכס.
אני חושב שזה דווקא לא נכון שלא לתת לארה"ב תחזיות אופטימיות.
עכשיו בדיוק כאשר משבר הנדל"ן בארה"ב בשיאו זה הזמן לקנות נכסים, מכאן זה יכול אולי להיות גרוע יותר אך לבוודאי המצב ישתפר.
כמובן שהכל תלוי היכן קונים את הנכסים וכמה צופים רווח.
אני חייב לומר שאני לא מסכים עם הטענה שהמצב הנדל"ן בארה"ב לא הולך להשתפר. תחזיות של אנליסטים מצביעות על עלייה של בין 2.4 ל2.7 אחוז! וזאת בזכות תמיכתו של הנשיא אובמה במאמץ הממשל לעידוד הכלכלה וענף הנדל"ן.
חשוב גם לזכור שיציאתה העתידית של ארצות הברית מאפגניסטן והכרזתו של הנשיא כי ארצות הברית תפסיק לקחת חלק במלחמות מעבר לים עתידה גם כן להקטין את הגרעון ולאפשר למעצמה מספר אחת בעולם לחזור ממצב של "דישדוש" כלכלי למצב של צמיחה.
בגלל סיבות אלו ואחרות עכשיו זו התקופה הטובה ביותר להשקיע בנדל"ן בארצות הברית. השקעה חכמה שמנוהלת על ידי חברה שמתמחה בתחום הזה, יכולה לאפשר יצירת רווח נאה מאוד למשקיעים שלה.
לפרטים נוספים בתחום של השקעה בנדל"ן בארצות הברית אני ממליץ לבקר באתר שלי ldf.co.il/ שיכול לפתוח את העיניים לאפיקי השקעה נוספים.
[…] כאן מספר סיכונים הקיימים בעיסקאות של רכישת בית או דירה בארה"ב (ורכישת דירה בכלל) ונתייחס למצב בפרוייקט אבנטורה […]