בתהליך המורכב בלווא הכי בישראל של רכישת בית לא תמיד קיימת הבחירה של רכישת מגרש ובניית הבית באמצעות קבלן אחר ובין רכישת המגרש והבית בחבילה אחת מקבלן אחד. מיקום יהיה לרב משקל מכריע בהחלטה על רכישת בית, ולעתים קרובות תקבע איזו משתי האפשרויות תהיה זמינה לרוכש. במקרים בהם שתי האפשרויות קיימות, וקיימת ההתלבטות, ישנם שיקולים שיש להביא בחשבון במידה ובוחרים ברכישת בית מקבלן. לעתים קרובות אופציה זו היא היחידה העומדת בפני הרוכש שאינו בעל ידע מספיק בבנייה או יכולות ניהוליות טובות. למרות שעל פניו – זו האופציה היקרה יותר ובעלת סיכון רב יותר בעניין הזכויות המשפטיות על הקרקע – לעתים התשלום הנוסף במיסוי ולרווח השולי של הקבלן משתלמים בחסכון הנובע מחוסר ידע בבנייה ובטחון בנושאי איכות טיב הבנייה.
מיסוי
כאשר רכישת הבית מתבצעת מול חברה יזמית או קבלן שהוא הבעלים של הקרקע – מס ערך מוסף חל על שווי העסקה כולה וכולל בתוכו גם את רכיב המגרש. בדומה לכך גם מס הרכישה מוטל על העסקה כולה (כולל המע"מ על העסקה כולה). מצד שני, בניגוד לרכישת מגרש שם מס הרכישה עומד על חמישה אחוז ועלות הבנייה פטורה ממס רכישה, כאשר המגרש והבנייה נרכשים כחבילה בודדת, מס הרכישה הוא מדורג. עדכון המס ומדרגותיו מתבצע כל שלושה חודשים ומשתנה בהתאם לרוכש – עולים חדשים זכאים למס של כחצי אחוז עד לעלות מסוימת ומעל לעלות זו בחמישה אחוז, אזרחי ישראל שזו להם דירתם היחידה מדרגות המס יהיו בשיעור של אפס אחוז, שלושה וחצי אחוז וחמישה אחוז. במידה ומדובר בדירה נוספת מדרגות המס יהיו של שלושה וחצי אחוז וחמישה אחוז בלבד.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא
היטל השבחה הוא מס נוסף אותו יש לקחת בחשבון ברכישת בית. מכיוון שהקבלן אינו יכול להשתמש בפטור לשימוש עצמי כאשר המגרש והבית נמכרים כיחידה אחת – הקבלן חייב בהיטל השבחה ומחירו יגולם במחיר העסקה כולה.
סיכונים ברכישת בית מקבלן
הסיכון העיקרי בעת רכישת בית מקבלן היא בנושא הזכויות המשפטיות על הקרקע. מכיוון שזכויות אלו מועברות לרוכש רק עם סיום תהליך הבנייה. במידה והקבלן הסתבך בחובות לרשויות המס, רשויות מקומיות או רשויות התכנון והבנייה – ייתכן והעברת הזכויות המשפטיות על הקרקע לרוכש תתעכב עקב כך. בנוסף לכך, מכיוון שהתשלום עבור הבנייה הוא מדורג ומתבצע ברובו לפני קבלת הזכויות המשפטיות על הקרקע, גם תשלום זה הוא בסיכון. קיימת חובת הקבלן בחוק להגן על כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח אך הגנה זו היא מוגבלת.
אחריות לטיב הבנייה
נושא אחד בו לרכישת בית מקבלן יש יתרון ברור בו לעומת רכישת מגרש בנפרד ורכישת ושירותי בנייה בנפרד הוא בנושא אחריות לטיב השירות. מכיוון שמדובר ברכישת בית – העסקה מוגנת מתוקף חוק מכר דירות בו נקבעו סטנדרטים של אחריות הקבלן לטיב הבנייה, כולל פרקי זמן לאחר הכניסה למגורים של בדק ושל אחריות.