נטילת משכנתא מהווה צעד גדול וחשוב בחיינו, אם מדובר ברכישת דירה לשם השקעה, הקמת בית בו נגדל את ילדינו או רכישת יחידת דיור שנועדה לעסק החדש אותו אנו מתכננים לפתוח. המשכנתא נחשבת, בגלל סכום הכסף הגדול אותו אנו לווים וכן בשל משך הזמן הארוך להחזר ההלוואה, כהשקעה הגדולה והמשמעותית ביותר שיצטרכו לעמוד בה משקי הבית בישראל.
בשל חשיבותם הרבה של תנאי המשכנתא לנוטל המשכנתא וביטויים לאורך שנים בגובה ההחזר החודשי, חשוב שנכיר את הכלים העומדים לרשותנו במטרה להפוך את המחיר שנשלם על המשכנתא למחיר זול ככל הניתן ורצוי, אם ניתן, זול יותר ממוצרי משכנתא אחרים המשווקים על ידי בנקים למשכנתאות בישראל. במהלך תהליך הרכבת הלוואת המשכנתא, בוחר הלווה את מרכיביה: מה גובה ההלוואה אותה יטול בריבית משתנה כמו גם גובה ההלוואה במסלולים אחרים (ריבית קבועה, צמוד מט"ח וכו'). בחירת מסלולי משכנתא והרכב המשכנתא שתיבחר ישפיעו כאמור, על גובה ההחזר החודשי ועל סך השקלים הנומינלי אותו ידרש הלווה להשיב לבנק מידי חודש.
מאמר זה מתמקד בהלוואה הנקראת משכנתא בריבית משתנה.
משכנתא בריבית משתנה היא הלוואה בה מרכיב הריבית חשוף לשינויים על פי מנגנון החישוב שהוגדר והוסכם מראש בין הצדדים. שינויים אלו ישפיעו באופן ישיר על מחיר ההלוואה, כלומר על שיעור הריבית שתשלמו על המשכנתא וכפועל יוצא מכך על גובה ההחזרים החודשיים שיגבה מכם המלווה (קרי, הבנק למשכנתאות). הריבית על ההלוואה משתנה בנקודות זמן שנקבעו מראש עם הבנק בעת חתימת המשכנתא. כאמור, מדובר כאן על כיברת דרך ארוכה ועל כן כל שינוי קטן מתבטא בסכומי כסף נכבדים בסופו של יום.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא
כיצד נקבעת הריבית במשכנתא בריבית משתנה?
בהסכם המשכנתא נקבע עוגן ריבית על פיו מעדכנים את ריבית המשכנתא. מקובל כי עוגן הריבית הוא אחד משלוש ריביות:
- ריבית הפריים – שהיא בערך כ- 1.5% מעל לריבית בנק ישראל, מתעדכנת פעם בחודש.
- ריבית המק"מ – הריבית המק"מ שבנק ישראל מנפיק.
- ריבית הלייבור – ריבית המגלמת את הסיכון של הבנקים בעולם להלוות ותלויה במצב הכלכלי בעולם, מפורסמת כל יום באנגליה ומשפיעה על גיוס המט"ח ע"י הבנקים בארץ.
במרבית המקרים מוצמדת משכנתא בריבית משתנה גם למדד המחירים לצרכן. צעד זה נועד להגן על הבנקים בפני הפסדים הנובעים מאינפלציה ואובדן כוח הקניה של השקל. לא ניכנס כאן לסיבות מדוע חשוב שהבנקים יהיו מוגנים אך די אם נאמר כי כל יציבות המשק מתערערת בעת נפילת בנקים (ראה משבר הסאב פריים בארה"ב). במקרה של מדד עולה, בו בעצם נחלש כוח הקניה של השקל, נדרש הלווה אשר לווה כסף במסלול של משכנתא (בריבית משתנה או בריבית קבועה) צמודה למדד ,לשלם לבנק את אותו סכום ריאלי כך שעליו לשלם יותר שקלים לבנק. כאמור, כך מגן הבנק על עצמו.
משמעות הדבר היא כי כאשר אנו נוטלים משכנתא (בין אם משכנתא בריבית משתנה ובין אם בריבית קבועה) אנו מתחייבים מבסגרת תנאי ההלוואה על תנאים נומינליים – קרי הריבית, ועליהם מתווספת עלות/הנחה הנובעת מאינפלציה שאת שיעורה אין אנו יודעים.
יתרונות משכנתא בריבית משתנה
בעת נטילת המשכנתא, מסלול משכנתא בריבית משתנה יהיה זול יותר ממסלול משכנתא בריבית קבועה וזאת בעיקר משום שמסלול הריבית הקבועה כבר משקלל את האפשרות לעליית ריבית נוספת במשק. הבנק המלווה מגן על עצמו בפני אפשרות זו ע"י חיוב הלווה בריבית גבוהה אשר תגן על הבנק מהפסד במקרה של עליית ריבית במשק לאורך תקופת ההלוואה. משמעותה של החלטה לקחת משכנתא בריבית משתנה הנה בעצם הסכמת הלווה ליטול על עצמו סיכון של עלית ריבית וזאת בתמורה למחיר התחלתי זול יותר.
לשם דוגמא, ניקח את המנגנון הנפוץ ביותר, הלוא הוא מנגנון ההצמדה לפריים. מחיר משכנתא בריבית משתנה הנקבעת על פי שיעור הפריים משתנה מעת לעת על פי שינוי פריים ובתוספת אחוז מוגדר (הידוע גם בשם: מרווח). לפי נוסחא זו משכנתא בריבית משתנה יכולה להיקבע לפי מנגנון פריים מינוס 0.5% וכן הלאה. שיעור הפריים מתעדכן מידי חודש על פי החלטת הריבית של נגיד בנק ישראל בעוד ששיעור המרווח נשאר קבוע, יש לשים לב כי ככל שמדובר בלקוח אשר הבנק מאפיין כבעל סיכויים נמוכים להתקל בקושי בהחזר ההלוואה וכן ככל שסכום ההלוואה אותה נוטל הלווה גבוה יותר (ורווחי יותר לבנק) כך סביר כי שיעור המרווח ירד במטרה לעודד את הלווה הפוטנציאלי ליטול את ההלוואה באותו בנק.
יתרון נוסף וחשוב מאוד של משכנתא בריבית משתנה הינו היכולת של הלווה לסלק את חובו ללא קנסות. כאשר מקובעת הריבית ואפילו לתקופת זמן מוגבלת, רושם הבנק במאזניו הכנסה בגובה הריבית עד לסיום התקופה. אשר על-כן, מי שברצונו לפדות את חובו מבעוד מועד יצטרך לשלם את הריבית עד תחנת היציאה הבאה. בריבית המשתנה ישנו עידכון חודשי ולכן אין קנס על פירעון מוקדם. מסיבה זו, אם קיים סיכוי סביר לקבלת סכום כסף משמעותי מוקדם יותר מתאריך סיום המשכנתא – אזי עדיפה המשכנתא בריבית המשתנה.
אלמנט חוסר הוודאות
יש לשים לב לסיכון ברור המאפיין משכנתא בריבית משתנה והוא חוסר הוודאות הנובע מעסקה מסוג זה. כמובן שכאשר ריבית הפריים תרד ותישאר ברמה נמוכה, לקוח אשר נטל על עצמו משכנתא בריבית משתנה – הרוויח, כלומר הוזיל את מחיר המשכנתא שלו, אך תמיד יש לקחת בחשבון את ההשפעה ההפוכה, כלומר התייקרות מחיר המשכנתא במידה וריבית הפריים תעלה. לשם המחשת חסרון זה ולהבהיר ללקוח את סיכונים שנטל על עצמו נוהגים בנקים רבים להסביר זאת באופן מוחשי ללקוח על ידי סימולציות המדמות את שינוי מחיר המשכנתא כתוצאה מעליות בשיעור הפריים.
במבט על ריבית הפריים בישראל ניתן לראות כי בין החודשים פברואר לאפריל 2011 ביצע בנק ישראל שלוש העלאות ריבית רצופות במטרה לבלום את האינפלציה. עליות אלו ייקרו את החזרי המשכנתא ללוים שבחרו במשכנתא בריבית משתנה. לרוב, אינפלציה גבוהה תלווה בעליית ריבית וזאת ע"מ למנוע את עודפי הביקוש היוצרים את ההתייקרות במשק. בעצם פעולת העלאת הריבית מייקר בנק ישראל את הכסף וכך בולם את הביקוש. עליות אלו ייקרו את החזרי המשכנתא במידה ניכרת ללווים שבחרו במשכנתא בריבית משתנה, בנוסף לעליית הריבית הנומינלית ישנה עליית מדד המייקרת את הריבית הריאלית על ההלווה עוד יותר.
[…] משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – על פי עוגני ריבית שונים וכולל אפשרות למסלול מיוחד שבו עדכון הריבית נעשה רק במחצית תקופת ההלוואה וניתן גם לפרוע את המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם. […]
[…] עוגן אג"ח מדינה וכן הלאה. ההגבלה היא על כל מסלול משכנתא בריבית משתנה שבו הריבית מתעדכנת לפחות פעם אחת בחמש […]