המשכנתא היא בעצם הלוואה ארוכת טווח שנותן הבנק למעוניינים לרכוש נכס בתמורה להחזרים חודשיים בריבית נבחרת ולשעבוד הנכס לבנק עד לגמר החזרי ההלוואה, עניין שנע בין שנים ספורות ועד ל-30 שנה.
כאשר מתחילים לברר על משכנתא, אחד המונחים הבסיסיים הנו מסלולי משכנתא, דהיינו, הרכבת המשכנתא המתאימה והאפקטיבית ביותר עבור כל אחד ואחת באופן פרטני, בהתבסס על מצבו הפיננסי, יכולותיו הכלכליות וניסיון לחזות את העתיד בצורה ריאלית. בחירת מסלול משכנתא ללא בחינת המציאות והפנמה של יכולות אלו יכולה להביא לאסון כלכלי ולחוסר יכולת לעמוד בתשלומים, דבר שיביא בפועל לתביעות משפטיות ולאיבוד הנכס לטובת הבנק.
על מנת לבחור מסלול משכנתא מתאים, יש צורך לבצע בדק בית עמוק ואמיתי של המצב הפיננסי הכולל את מצב חשבון הבנק, החסכונות, ההתחייבויות הקיימות והעתידיות, ואפילו את מקומות העבודה שלנו. עד כמה אנו יציבים במקום העבודה והאם קיים סיכוי שלא נמשיך להרוויח את הסכום אותו אנו מרוויחים היום. מומלץ, בכל מצב, להתייעץ עם מומחה חיצוני למשכנתאות לפני אקט החתימה על מסלול המשכנתא שנראה לנו כטוב ביותר.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ להפחתתת עלויות המשכנתא
על ארבעה מסלולי משכנתא דיברו בבנקים למשכנתאות
מסלולי משכנתא, בעיקרון, מורכבים משני מושגי יסוד- מדד וריבית – והשילוב ביניהם יוצר ארבעה מסלולי משכנתא אפשריים, להם יתרונות וחסרונות מובנים, כך שכל זוג צריך לברור היטב על איזה שילוב הוא חותם והאם זהו המסלול המתאים לו ביותר מבחינה כלכלית. בנקים למשכנתאות מציעים לכל לווה פוטנציאלי מספר הרכבים אפשריים למשכנתא המתבססים על המסלולים השונים.
מסלול א' – צמוד מדד בריבית קבועה
מסלול המשכנתא הראשון, והנפוץ ביותר, הוא מסלול משכנתא בריבית קבועה :הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה, דבר המבטיח סכום החזר יציב ולא משתנה לאורך התקופה, גם במחיר של העלאת הריבית במשק. כמובן, שכמו בכל דבר בחיים, גם למסלול המשכנתא הזה יש חסרונות המבוססים על אותה סטביליות במקרה של הורדת הריבית ורצון לפירעון מוקדם של המשכנתא, אז תעלה העמלה בהתאם להפרש בין הריבית במשק לריבית הקבועה במסלול. בנוסף לכך, אחד החסדורות הגדולים של מסלול הריבית הקבועה הוא עלותה הגבוהה של המשכנתא. הבנק המלווה צריך להגן על עצמו בפני מצב של עליית ריבית חריפה במשק שכן במצב כזה ממשיך הלווה להחזיר את ההלוואה ע"פ הריבית הקבועה אותה סיכם עם הבנק בעת נטילת ההלוואה. במצב זה הבנק המלווה מפסיד כסף. כאמור, בכדי להתגונן בפני מצב כזה, קובעים הבנקים אחוזי ריבית גבוהים יחסית במסלולי המשכנתא בריבית קבועה.
מסלול ב' – צמוד מדד בריבית משתנה
מסלול המשכנתא השני הוא מסלול צמוד מדד בריבית משתנה בו המשכנתא צמודה למדד בריבית שמשתנה במועד שנקבע על ידי הלקוח ומתבססת על הערכת הבנק לגבי השינויים הצפויים בגובה הריבית. מסלול זה נפוץ פחות בימינו משום שקשה יותר להעריך את השינויים בגובה הריבית ונוטלי משכנתאות רבים נתקלו בקושי לעמוד בהחזרי הריביות.
המסלול הזה טוב בעיקר כאשר ישנה ריבית גבוהה במשק והצפי הוא לירידתה העקבית.
מסלול ג' – צמוד מט"ח
מסלול המשכנתא השלישי הוא המשכנתא הצמודה לשער הדולר\אירו והיא מתבססת על הצמדות לריבית של המטבע הזר שנבחר לשמש כעוגן של המשכנתא, מסלול זה מתאים, בעיקר, לתושבי חוץ או לבעלי הכנסה במטבע זר, שאינם חווים את השינויים המשמעותיים בשערי המטבע אל מול השקל הישראלי.
מסלול ד' צמוד לריבית הפריים
המסלול הרביעי הוא מסלול המשכנתא הצמודה לריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית הנקבעת על ידי הבנקים והיא, בדרך כלל, גבוהה כאחוז וחצי מהריבית החודשית של בנק ישראל. היתרון במסלול זה הוא כאשר ריבית הפריים נמוכה מהריבית הקבועה צמודת המדד, אך חסרונה הוא ביכולתה לעלות פתאום בצורה שתשפיע על ההחזר החודשי שלכם. במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם ולכן המסלול מתאים למי שיודע שביכולתו לפרוע חלק ניכר מההלוואה בשלב מסוים או כאשר הריבית במשק גבוהה ויש צפי להורדתה, כך שניתן יהיה לבצע גם מחזור משכנתא ולקיחת מסלול מתאים ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
פיצול ההלוואה למסלולי משכנתא שונים
ההמלצה הטובה ביותר, על פי כל יועצי המשכנתאות, הן של הבנקים, והן החיצוניים, היא פשוט לפצל את מסלולי המשכנתא ולא להתבסס על מסלול אחד, על יתרונותיו וחסרונותיו. פיצול של מסלול המשכנתא יאפשר ושמירה על החזר חודשי יציב למדי, שמירה על ערך הכסף בצורה יעילה ופיזור הסיכונים בצורה מושכלת ואחראית.
בהחלט פוסט משכנתא מעניין
כדאי לבדוק לא רק את סוג הריבית אלא גם את סוג ההצמדה
[…] שינויים במצבם הפיננסיים של הלווים, בתנאי השוק והמשק, במסלולי משכנתא אפשריים חדשים ומעודכנים ועוד. מיחזור משכנתא הוא, בלשון […]
[…] יותר לאחר המיזוג – גם מבחינת פריסת סניפים וגם מבחינת מסלולי משכנתא, תנאים וחיבור חיובי לחשבון העו"ש. פעילות טפחות […]
[…] הבינלאומי למשכנתאות מציע כמה מסלולי משכנתא מרכזיים וסוגי הלוואות מיוחדות. כמו כן ובדומה ליתר […]
[…] יכולים לקבל/לקחת משכנתא בנק אגוד בכל אחד ממגוון מסלולי המשכנתא הנפוצים במערכת הבנקאית מבחינת ריבית, הצמדה ותנאי החזר. […]