אם אתה עצמאי, וודאי כבר הבנת שאתה טיפוס שלוקח אחריות, לא אוהב שאומרים לו מה לעשות ומתי, יוזם ומסוגל לתפקד במגוון רחב של תפקידים, החל ממנכל, דרך איש השיווק ולעיתים גם בתור המנקה. עצמאים נהנים בד"כ מחופש פעולה נרחב ואפשרות לתפוס הזדמנויות עסקיות מעניינות אולם יחד עם כל היתרונות הללו מגיעים גם כמה חסרונות ואחד הבולטים שבהם בא לידי ביטוי בעת נטילת הלוואת משכנתא.
חוסר ודאיות כלכלית ותזרים הכנסות משתנה הם לחם חוקם של עצמאים בכל העולם ובישראל בפרט. הכנסתו של העצמאי משתנה ותלויה בין היתר בתנאי השוק, תחרות, עלות חומרי גלם, עלויות עבודה, עונות השנה ועוד מגוון רחב של גורמים המשתנים תדיר. עבור לא מעט עצמאים, עוסקים מורשים ובעלי עסקים קטנים, הדרך אל המשכנתא ארוכה יותר מזו של השכיר מכיוון שאין לאותם עצמאים תלוש משכורת מסודר אותו הם יכולים להציג לבנק ואשר יכול להעיד על איתנות פיננסית ויכולת החזר קבועה.
אך אין זה אומר כי עצמאים לא יכולים לקבל משכנתא! במדינה בה כמעט כל מי שרוכש דירה, מתקשה במימון הרכישה בעצמו, רובם המוחלט של רוכשי הדירות זקוקים למשכנתא מהבנק, וזה כולל גם את ציבור העצמאים. בכתבה זו נפרט על נושא חשוב זה.
לחץ כאן לקבלת ייעוץ משכנתא לעצמאים
מה מרתיע את הבנק מלאשר הלוואת משכנתא לעצמאים?
כידוע, בנקים למשכנתאות בישראל ובעולם מתפרנסים (ועושים זאת יפה, יש לציין) ממתן הלוואות למימון נכסי נדל"ן. אחד מכללי הבסיס בשוק המשכנתאות הוא המנעות ממתן הלוואות בסיכון גבוה. למרות שהבנקים דואגים לקבלת בטוחות כנגד ההלוואה, עדיין, מצב של חדלות פרעון של הלווה ומימוש הבטוחות ע"י הבנק אינו מצב רצוי כלל וכלל. בשוק בו אחוז גבוה מההלוואות ניתנות כהלוואות בסיכון גבוה, כפי שהיה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים של 2008, עלולה להתרחש מפולת אשר תגרור את כל השוק ותשמוט את הקרקע מתחת לרגלי הבנקים. לפיכך מקפידים הבנקים בישראל (תחת פיקוח הדוק של הרגולטור) לערוך את כל הבדיקות האפשריות על מנת לוודא מבעוד מועד כי הלווה יוכל לעמוד בהתחיבויותיו והבנק לא ידרש להגיע למצב בו הוא מממש את הבטוחות.
באופן כללי, כל אלה משחקים לרעתו של העצמאי אשר פועל במערכת כללים בה לאי הוודאות משקל רב יותר מאשר אצל השכיר ועליו להתאמץ יותר בכדי להיות מסוגל לעמוד בהחזר ההלוואה באופן סדיר במהלך כל השנה. לא בכדי, עלויות ביטוח המשכנתא של עצמאים גבוהות כמעט פי שתים מאלו של שכירים כאשר מדובר באותם סכומי הלוואה ואותו מח"מ.
מתי, אם כן, גם עצמאים יכולים לקבל משכנתא?
התשובה לכך היא – בדיוק כמו במקרה של השכירים, כאשר הבנק בטוח בוודאות גבוהה למדי שהעצמאי יוכל להחזיר את ההלוואה… הבנק בודק גורמים כגון דוחות שנתיים, הכנסות בחודשים האחרונים, התחייבויות נוספות ועוד, וכך לקבוע את יכולת ההחזר של העצמאי. ובמילים אחרות – עצמאי שהוכיח לבנק שיש סיכוי טוב מספיק שהוא יעמוד בתנאי המשכנתא – ככל הנראה תאושר לו ההלוואה.
חשוב לעצור כאן ולהתיחס לשכירים. על אף יכולתם להציג תלוש משכורת מידי חודש בחודשו, הבנק אינו מתעלם מאפשרות של שינויים במצב הפיננסי אשר יכולים לנבוע מפיטורין, הולדת ילד וכו' ומשכנתא לשכירים אינה מאושרת אוטומטית עם הצגת התלוש כפי שאולי ניתן היה להבין מהנאמר עד כה. עצמאים, בדיוק כמו שכירים, יצטרכו לשכנע את הבנק שיש להם הכנסות מספיקות (וכמה שיותר קבועות) לצורך החזר ההלוואה באופן סדיר ולאורך שנים. הם יצטרכו להציג דוחות שנתיים ותקופתיים ולמעשה להציג כל מסמך או נתון שיסייע להם לשכנע את הבנק שהם אכן יוכלו לעמוד בהחזר של המשכנתא. אם הבנק ישתכנע, הוא יעניק משכנתא ללקוח העצמאי, בדיוק כמו לשכיר. בנוסף, גם עצמאים, כמו שכירים, יכולים לבצע חישוב מסלול המשכנתא המתאים ביותר עבורם, וזאת על מנת שידעו איזו משכנתא היא המתאימה להם ביותר.
0:1 לטובת השכיר ולרעת העצמאי אצל בנקאי המשכנתאות
גם השכיר וגם העצמאי נדרשים לשלם מס בהתאם לגובה ההכנסה אולם בעוד השכיר מקבל את המשכורת לחשבון הבנק לאחר ניכוי המס, העצמאי נדרש להגיש דוחות בהם הוא מפרט גם את ההוצאות לניכוי. עצמאים רבים עושים כל פעולה ליגיטימית בכדי להקטין את שורת הרווח הסופית ובכך משלמים מס מופחת. בסופו של יום פעולה זו הנה בעוכריהם שכן בבואם לשכנע את הבנק לאשר להם את המשכנתא, דו"חות הרווח אותם הם מציגים אינם מספיקים בכדי לעמוד בקריטוריונים אותם קובעים הבנקים לאישור הלוואת המשכנתא.
משכנתא לעצמאים כהוצאה מוכרת לצרכי מס
עצמאים רבים מנהלים את עסקיהם מהבית. לעיתים חלק מסויים בדירה מוקדש לטובת משרד ואפילו מנוהלות בו פגישות עסקיות. אם אכן זהו המצב, ייתכן שניתן לבקש הכרה במס בחלק המשכנתא היחסי המתאים לחלק מהנכס המשמש לצרכי העסק. לחליפין ייתכן שיאושר פחת של 4% שנתי על המבנה ועל החלק היחסי המשמש לצרכי העסק בהתאמה.
לסיכום, עבור עצמאים הדרך למשכנתא היא לעיתים מסובכת יותר, בעיקר בשל היעדרה של משכורת קבועה, אך עם קצת מאמץ, השקעה ותוכנית עסקית הגיונית אשר תסביר לבנקאי כיצד תוחזר המשכנתא ותניח את דעתו, גם עצמאים יכולים לשכנע את הבנק להעניק להם את הלוואת המשכנתא הנכספת.
אז אם יש לכם עסק עצמאי, אל תחששו מהפגישה עם נציגי הבנק בתהליך בקשת המשכנתא. זיכרו, הבנקים מרוויחים מאות אלפי שקלים על משכנתא ממוצעת אותה הם מעניקים ללווה והם מאוד מעוניינים למכור לכם הלוואה שכזו. למרות שהבנקאי עלול לתת לכם את התחושה שהוא "עושה לכם טובה" שהוא מסכים לבדוק אם ניתן אשר לכם את ההלוואה, אין זה מצב הדברים כלל וכלל. בשל הרווח העצום הגלום בהלוואות אלו, הבנקים מתחרים ביניהם על הלווים. פשוט הגיעו מוכנים עם כל מה שדרוש, עירכו סקר בין הבנקים השונים ואל תחששו להתמקח.
פרטים נוספים על אודות הלוואות משכנתא לעצמאים ניתן לקבל באתרי האינטרנט של הבנקים השונים -בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק דיסקונט ועוד.